• マンション経営のリスク
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空室を減らすために、入居者から支持させる物件にする必要があります。

なかでも、最も重要な条件は立地で、都市部への通勤が便利な路線で、駅から極力短い時間で歩ける圏内のアパート・マンションに人気が集中します。逆に前述に当てはまらない条件の立地では、人気が下がるため入居に苦戦する可能性があります。

また、学生が多いエリアでは単身向けの物件、ファミリー層が多いエリアではファミリー向けの物件などのエリア特性を無視することや、適正な家賃設定させなければ部屋を探す人から入居を検討してもらえず空室が常態化する可能性があります。

マンション経営のリスク1 空室の不安

マンション経営で、安定的な家賃収入を得るためには、所有するアパート・マンションの空室を減らして満室に近い状態を維持して経営することが重要です。

更地を所有している人が新築でアパート・マンションを建築する場合でも、既に建てられたアパート・マンションを投資物件として購入する場合でも、初期費用として高額な建築費や購入費用が必要になり、家主はその費用を金融機関から融資を受けて捻出される場合が多いのではないでしょうか。

借入金は、入居者に賃貸して得られる家賃収入が返済の原資となり

 家賃収入 – ローン返済金額 – その他経費 = 家主の収入

となります。この計画は、満室ないしは高い入居率での経営が前提となっているため、空室の増加により家賃収入が減少することで家主の収入は減る可能性がありますし、場合によっては家賃収入からローン返済分を捻出することができず赤字経営になる場合もあります。

現在の日本全国の空室率は22.7%と、4部屋に1部屋は空室という状況が続いています。アパート・マンションの立地の人気度や物件個別の問題で空室状況は変わりますが、全国平均では非常に高い数値であると言えます。

空室を増加させている要因の一つが、新築アパート・マンションの増加が考えられます。リーマン・ショックによる経済不安で、一時期、アパート・マンションの新築物件は減少しましたが、2012年以降は毎年30万室を超える新築が建てられています。一般的に、アパート・マンションは新築物件に人気が集中しやすく、既にマンションを経営している家主にとっては競合物件が増えるため脅威になります。

マンション経営のリスク2 順調な経営を保つためにはクリアすべき条件がある

空室を減らすために、入居者から支持させる物件にする必要があります。

なかでも、最も重要な条件は立地で、都市部への通勤が便利な路線で、駅から極力短い時間で歩ける圏内のアパート・マンションに人気が集中します。逆に前述に当てはまらない条件の立地では、人気が下がるため入居に苦戦する可能性があります。

また、学生が多いエリアでは単身向けの物件、ファミリー層が多いエリアではファミリー向けの物件などのエリア特性を無視することや、適正な家賃設定させなければ部屋を探す人から入居を検討してもらえず空室が常態化する可能性があります。

マンション経営のリスク3 建物老朽化のリスク

アパート・マンションを、築年数が経過により内外装や設備の老朽化が進みます。老朽化した物件は、新築や築年が浅い物件と比較し、見た目に劣り間取りや設備は入居者ニーズを捉えられなくなることから、入居希望者からは支持されるにくくなり、退去が出た場合は長期の空室を抱えることも多くなります。それにより家賃収入が減少しマンション経営を圧迫される可能性が高まります。

住宅設備は、機能の低下や故障のリスクが高まり、機器の修理や交換は負担が家主にのしかかってきます。

空室が常態化する場合は、空室対策が必要になります。一般的には、家賃を値下げして入居促進を図るケースが多く見られますが、それにより空室が埋まり入居率が向上したとしても、家主が得られる家賃収入は減少するデメリットがあります。

また、リフォームにより内外装や設備を刷新することも効果的ですが、リフォームより空室が埋まる保証は無く、リフォーム工事費を金融機関から借り入れる場合、新築工事費などの残債があると融資が降りにくいなど資金的な問題もあります。

マンション経営のリスク4 煩雑な管理と入居者トラブル

アパート・マンションの賃貸管理手法はいくつかありますが、家主が中心となって管理する場合、管理業務を担当することになります。

入居者からの家賃の回収や家賃滞納者の滞納、建物の掃除や共有部分の電灯の交換など管理業務は多岐に渡ります。また、騒音やゴミ出しなどのトラブルへの対応も求められ、退去時の原状回復も退去者とのトラブルに発展する場合もあります。