マンション経営のサブリース・一括借り上げはJPMC日本管理センター

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一括借上コンサル奮闘記:『諦めず可能性から発想しよう!』

2012 年 8 月 27 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

『リフォーム融資がつかない!!』『リフォームしても本当に埋まるの!?』 このような悩みを抱えているオーナー様に私はよくお会いします。 今回は、広島支店コンサルタントOから営業マン奮闘記をご紹介します。

今回の物件は1棟34戸、現在14戸空きのファミリー向けマンションです。

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事例:鳥取県 木造  30戸 築21年

2012 年 8 月 27 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 鳥取県
入居率 30戸中空室14戸
構 造 木造(築21年)

リフォーム概要

金額 23,500,000円
プラン ★外壁塗装
★JPMCヒカリ導入
★間仕切りドア設置
★TVモニター付インターホン
★玄関ドア内部シート貼り
★新規防水パン設置
★ウォシュレット設置
★内装クロス貼替え
★居室照明器具交換
★収納(クローゼット)

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一括借上コンサル奮闘記:『努力は必ず報われる!!』

2012 年 7 月 30 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回も引き続きまして、北海道営業課のコンサルタント、Sが担当させていただきます。

前回は、外壁塗装を2年前に行ったものの、入居率が50%と苦戦しているオーナー様のお話しをいたしました。

いざ、査定のご依頼をいただき、インターネットで現管理会社のサイト、その他、賃貸情報関連のサイトをみても、全く出てきません。
当社のパートナーの管理会社より、現管理会社へ空室状況の確認の電話を入れたところ、募集中の部屋はないとの事。
→管理物件にもかかわらず、募集すらかかっていない状況でした。
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事例:北海道 木造  6戸 築27年

2012 年 7 月 30 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 北海道
入居率 6戸中空室5戸
構 造 木造(築27年)

リフォーム概要

金額 11,800,000円
プラン ★外壁・共用階段塗装
★駐車場整備
★内装スケルトンリフォーム
★玄関ドア交換、TVモニターフォン取付、照明器具取付
★浴室→
シャワーブース設置
★トイレ→
洗浄機能付便座設置
★キッチン→
システムキッチン交換
★シャンプードレッサー、エアコン、灯油ストーブ、給湯器等 設備一新

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事例:長野県 RC造  21戸 築34年

2012 年 6 月 25 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 長野県長野市
入居率 21戸中11戸入居
構 造 RC造(築34年)

リフォーム概要

金額 35,000,000円
プラン ★外壁、階段手摺塗装
★間取り変更3K→1LDK
★キッチン交換
★洗面化粧台交換
★ユニットバス入れ替え
★駐車場整備

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一括借上コンサル奮闘記:『信号を察知せよ。』

2012 年 6 月 25 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

6月に入り気温も営業活動も熱を帯びてきた最中、賃貸リフォームは今から最盛期に入ります。

繁忙期中に決まらなかったり、時期を外して空いてしまったりの空室物件のオーナーに対して、リフォームと言う言葉を発するだけでオーナーが耳を完全にシャットアウトしてしまう。

こんな経験記憶に新しくないですか?

今回は長野県長野市からそんなよくある営業場面から、あきらめ、お断りモードのオーナーが発した信号を察知し、起死回生のリフォーム受注に至った物語を長野担当Sがご案内させていただきます。
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一括借上コンサル奮闘記:『賃貸住宅オーナーに高齢者住宅の提案を!』その2

2012 年 5 月 28 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

皆様お待たせいたしました!
好評の営業マン奮闘記、前回に引き続き高齢者向け住宅の新築受注(後編)をお送りします!

何棟もアパート・マンションを建てていただいているお得意様に、更なる遊休地活用を提案していた当社の提携建設会社様。

ところが、最近は何度足を運んでも良い返事がいただけない。よくよく話を聞いてみると、今後ますます加速するであろう日本の少子高齢化を考え、地域への貢献もできる高齢者向けの住宅を検討されていたのです。
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一括借上コンサル奮闘記:『賃貸住宅オーナーに高齢者住宅の提案を!』その1

2012 年 4 月 23 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

ご好評を頂いている営業マン奮闘記ですが、今回は趣向を変えて新築受注、高齢者向け住宅の提案事例をお届けします!

オーナーのS様は当社と提携している建設会社様のお得意様で、農業と不動産賃貸を営んでおります。信頼を重んじる慎重な性格で、建築に関しては地元企業であることが第一という方針です。既に何棟もアパートを建ててもらっているとのことでした。

地元では有数の地主であり、まだ未活用の土地を抱えているので提携建設会社様は積極的に有効活用の提案を続けています。
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一括借上コンサル奮闘記:『賃貸のオーナー様には、信頼力で受注に繋げます!』

2012 年 3 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

ご好評頂いている営業マン奮闘記。今回は仙台支店Oからのお話です。
物件は、築21年のアパート。修繕は手付かずで、なかなかリフォームしがいのあるシロモノです。

お客様は山形市在住のT様。弊社と提携しているリフォーム会社様が提案に行ったお客様です。

10年前に土地建物付で購入し、ほぼ返済を終えられたオーナー様でした。
購入当初は満室で経営も順風満帆。それが3年経過、5年経過と築年数が古くなるにつれ今では10室のうり2室しか埋まってない状況まで悪化していました。
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事例:山形県 木造  10戸 築21年

2012 年 3 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 山形県
入居率 10戸中空室2戸
構 造 木造(築21年)

リフォーム概要

金額 12,600,000円
プラン ★駐車場ライン引きなおし
★外壁塗装、網戸張替え
★玄関EDロック
★TVモニター付インターフォン
★玄関扉化粧直し
★キッチン交換若しくは化粧シート
★床材交換(フローリングそっくりさん)
★浴室コーキング補修、暖房機能付洗浄便座
★デザイン引き戸
★アクセントクロス
★和室→洋室
★シーリングライト
★間取り変更2K→1K

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一括借上コンサル奮闘記:『視覚に訴えろ!!』

2012 年 2 月 27 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

『リフォームすれば埋まりますよ!』『今ならキャンペーンでお安くします』
このようなトークを受け、リフォーム営業に不信感を抱いているオーナーによくお会いします。
今回は、担当Kから『オーナー様の立場に立った』営業マン奮闘記をご紹介します。

リフォーム会社様の訪問営業から始まりました。
今回の物件は2棟で16戸。現在12戸空きの単身向け物件です。


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事例:高知県 鉄骨造  10戸 築29年

2012 年 2 月 27 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 高知県高知市
入居率 10戸中空室0戸
構 造 鉄骨造(築29年)

リフォーム概要

金額 22,800,000円
プラン ★外壁塗装
★間取り変更(1K2戸→1LDK)
★ユニット、洗面、化粧台新設
★ウォッシュレット設置
★TVインターホン設置
★JPMCヒカリ導入

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事例:福岡県 RC造  24戸 築32年

2012 年 2 月 6 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福岡県福岡市
入居率 24戸中空室7戸
構 造 RC造(築32年)

リフォーム概要

金額 60,000,000円
プラン ★外壁:全面塗装、エントランス工事
★玄関設備:玄関ホールの確保、TVモニター付インターフォン設置
★間取変更【3DK⇒2LDK】
★和室改装:和室→洋室改装
(床:フローリング施工、壁、天井:クロス張替え、建具:塗装)
★天井:クロス張替
★トイレ設備:洗浄機能付き便座への交換
★水廻り一新(シャンプードレッサーへ変更、ユニットバス交換)

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営業マン奮闘記:『リフォームプランを考える前に!!』

2012 年 2 月 6 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

九州支社コンサルティンググループの担当Sと申します。

私も日々たくさんのお困りのオーナー様にお会いしてますが、
空室改善のため、リフォームを検討されている方が非常に多くいらっしゃいます。
ただ、「自分の物件をどのようなリフォームをすればいいのか?」「入居させるためのリフォームって何??」
と自分自身では分からないので、近くの不動産屋さんや建築会社に相談に行くと、
両者の提案内容や見積り金額はバラバラ!!

一体、私の物件はどんなリフォームをすれば人気物件になるのよ!!
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事例:福井県 RC造  18戸 築43年

2012 年 1 月 16 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福井県福井市
入居率 18戸中3戸入居
構 造 RC造(築43年)

リフォーム概要

金額 45,000,000円
プラン ★外壁、階段手摺塗装
★電気設備既存撤去後新規取付
★住宅設備既存撤去後新規取付
★給排水・ガス配管既存撤去後新規取付
★換気扇・エアコン既存撤去後新規取付
★窓・ガラス:新規アルミサッシ取り付け

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事例:石川県 木造  8戸 築15年

2011 年 12 月 19 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 石川県白山市
入居率 8戸中1戸入居
構 造 木造(築15年)

リフォーム概要

金額 10,000,000円
プラン ★外壁、階段塗装
★玄関扉交換
★TVモニターホン新設
★ウォッシュレット新設
★キッチン取替え
★和室⇒洋室化
★洗濯機置場新設

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一括借上コンサル奮闘記:『収益物件購入への秘密兵器』 後編

2011 年 12 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回に引き続きまして収益物件購入の際のお話をさせて頂きます。

前回のお話で、
「このままでは入居者を呼び込むのは難しい。でも場所も悪くないので、建替なくてもリフォームで十分再生できます!」と提案はしてみたものの、オーナー様から次のお悩みが出てきました。

「立地が悪くないのは理解できるが、購入してリフォームしたからといって本当に埋まるの?」
「築年数が古いけど、金融機関がリフォーム資金含めて、融資をしてくれるのかしら?」
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事例:兵庫県 RC造  26戸 築32年

2011 年 12 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 兵庫県姫路市
入居率 26戸中13戸入居
構 造 RC造(築32年)

リフォーム概要

金額 78,000,000円
プラン ★エントランス壁面塗装
★照明器具交換
★化粧格子
★中庭→ドックランスペース
★その他鉄部塗
★玄関ドア塗装
★IH2口
★システムキッチン
★シャワートイレ・洗面台
★ユニットバス(浴室乾燥機付)
★壁 クロス 天井 塗装
★間取り変更(2DK→1DK/3DK→1LDK)
   ペット共生型

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事例:京都府 RC造 24戸 築31年

2011 年 12 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 京都府京都市
入居率 24戸中0戸入居
構 造 RC造(築31年)

リフォーム概要

金額 45,000,000円
プラン ★1R2戸→1K1戸
★外観・外溝のリニューアル
★エントランス変更
★バリアフリー化
★TVインターホン
★レンタル収納BOX設置
★水廻り総交換
(ユニットバス、洗面化粧台設置)
★部屋当たり専有面積変更
12m² → 24m²

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一括借上コンサル奮闘記:『収益物件購入への秘密兵器』 前編

2011 年 12 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

大好評の営業マン奮闘記。今回は関西営業部のSからのお話となります。
賃貸住宅のご所有者となると、圧倒的に多いのが父祖伝来の土地に賃貸住宅をお建てになられている方々ですが、今回は若干話が変わりまして、賃貸住宅を収益物件としてご購入されたオーナー様のお話になります。

オーナー様は滋賀県在住の方です。
三年前から弊社と提携している管理会社様とお付き合いをされていらっしゃいました。
オーナー様は多角的にビジネスを行っておられ、その中で土地の売買などもあり、管理会社様とお付き合いをされておられましたが、この管理会社様も地元でのお客様との付き合いを非常に大切にしておられ、不動産の相談があれば、何でもまずこの管理会社様に来るような、自然な流れができておりました。
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一括借上コンサル奮闘記:『紹介の威力!!』 後編

2011 年 11 月 22 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回に引き続きまして金融機関様からご紹介のお話をさせて頂きます。

息子さんから
「金融機関が連れてきて紹介するくらいだから信頼の置ける会社なんだろうね。
もしこの会社に何かあれば支店長さんも大変なことになるし易々と紹介はできないでしょう」
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事例:静岡県 RC造 築21年

2011 年 11 月 22 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 静岡県浜松市
入居率 24戸中12戸入居 50%
構 造 RC造(築21年)

リフォーム概要

金額 30,000,000円
プラン ★外壁、廊下、階段、屋根塗装
★キッチン交換
★3点ユニット→風呂、トイレ新設
★エアコン設置
★テレビモニターホン設置
玄関ホール新設

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一括借上コンサル奮闘記:『紹介の威力!!』 前編

2011 年 10 月 31 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

「JPMCさんありがとう! これで紹介した手前、ほっとしたのと今後の紹介に弾みがつくよ!」
とある金融機関の支店長からのお言葉です。
本件は3ヶ月前に金融機関様より1件のオーナー様をご紹介いただいたのがきっかけでした。
昨今の経済情勢の影響からか以前融資した物件の入居率が低下傾向にあり、改善方法を模索をしている金融機関様が増えております。
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事例:静岡県 鉄骨造 築20年 店舗からのリノベーション

2011 年 10 月 31 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 静岡県伊豆の国市
入居率 7戸中1戸入居 14%
構 造 鉄骨造(築20年)

リフォーム概要

金額 30,000,000円
プラン ★外壁、廊下、階段、屋根塗装
★事務所→1LDK
★玄関新設
★水周り新設(キッチン、洗面台、風呂、トイレ)
★エアコン設置
★テレビモニターホン設置
間接照明設置

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事例:山形県 鉄骨造 6戸 築23年

2011 年 10 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 山形県山形市
入居率 24戸中 6戸入居
構 造 鉄骨造(築23年)

リフォーム概要

金額 17,000,000円
プラン ★6戸を3戸に統合(1R2戸を2LDK1戸に統合)
★床貼り替え(フローリングそっくりさん)
★浴室・キッチン・トイレ交換
★追い炊機能追加
★クロス全面張替え
★TVインターホン、エアコン設置
★居室シーリングライト設置
★サッシ交換(二重サッシ)

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一括借上コンサル奮闘記:『高い投資効果で一発逆転』 後編

2011 年 10 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

さて、大好評の営業マン奮闘記。前回から、引き続き
東北営業課Nのお話です。

前向きに検討も、借金を嫌がり、且つ予算オーバーのオーナー様に対し、焦る担当営業マン。但し、ここからがスーパーサブリースがただのリフォーム営業でないところの見せ所です!

今回は学生マンション!春の繁忙期を逃したら、今回のような条件は出せなくなる点で、「今しかないチャンス」という点を強く訴えました!
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事例:福島県 木造 6戸 築25年

2011 年 9 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福島県会津若松市
入居率 6戸中 0戸入居
構 造 木造(築25年)

リフォーム概要

金額 12,000,000円
プラン ★外壁・鉄部塗装
★和室 → 洋室
★浴槽交換(追い炊き付)
★キッチン交換
★洗濯機置場設置
★便器交換、床・壁再塗装
★押入れ→クローゼット

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一括借上コンサル奮闘記:『高い投資効果で一発逆転』 前編

2011 年 9 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

大好評の営業マン奮闘記。今回は東北営業課Nからのお話です。
物件は、これからの時期にピッタリの学生向けマンションのお話です。

お客様は山形市在住のT様。設立当初から弊社と提携している会社が提案に行ったお客様です。

賃貸住宅の経営を始めたきっかけは、 国立大学生向けのマンションという、土地の有効活用の提案でした。
時期もバブルの絶頂期。まさに「どうやってお金を増やすか」しか念頭に置いてなかった計画でした。
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事例:北海道 鉄骨造 6戸 築21年

2011 年 9 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 北海道千歳市
入居率 6戸中 3戸入居
構 造 鉄骨造(築21年)

リフォーム概要

金額 6,500,000円
プラン ★外壁張替
★共用階段塗装
★室外物置交換
★システムキッチン交換
★TVドアホン追加
★洗浄機能付温水便座取り付け
★ガス設備交換

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一括借上コンサル奮闘記:『事前調査の重要性』 後編

2011 年 9 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回に引き続きまして、北海道営業課のSが担当させていただきます。
前回はオーナー様へ訪問する上で、事前調査の重要性をお話させていただきました。
今回は、実際、その情報に基づいて、オーナー様とのお話についてご紹介させていただきます。
オーナー様は、70歳の女性で、ご主人は既に亡くなっており、息子さんと2人暮らしです。
アパートをお持ちになった経緯はいかがですか
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事例:北海道 鉄骨造 18戸 築11年

2011 年 8 月 29 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 北海道函館市
入居率 18戸中 11戸入居
構 造 鉄骨造(築11年)

リフォーム概要

金額 5,000,000円
プラン ★外壁塗装
★屋根防水工事
★駐車場線引
★室外物置交換
★TVドアホン追加
★洗浄機能付温水便座取り付け
★建具調整

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一括借上コンサル奮闘記:『事前調査の重要性』 前編

2011 年 8 月 29 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は、北海道営業課のコンサルタント、Sが担当致します。

今回は、訪問する前の事前調査についてお話させていただきます。

ただ、テレアポして訪問してもなかなか成果にはなりづらいです。物件ごとで空室の原因が違います。訪問して直接オーナー様と話をする前の段階で、オーナー様の所有物件を調べることで、その物件の空室の原因が何なのかある程度把握できます。空室原因を把握したうえで訪問するほうが、受託確度は格段に高まります。
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一括借上コンサル奮闘記:『コンサルティング営業はオーナー様とのガチンコ勝負!』 後編

2011 年 8 月 8 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

強面だけど気さくでおおらかな社長が所有の劣化が激しい物件ですが、まずはリフォームの必要性を写真で訴求をしようとしたら

社長『すこし汚いけど、ちょこっと清掃すれば良い物件になるだろう!』

との予想外の返答。

一瞬怯みましたが、ここははっきりと
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事例:島根県 RC造 18戸 築27年

2011 年 8 月 8 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 島根県松江市
入居率 18戸中9戸入居
構 造 RC造(築27年)

リフォーム概要

金額 36,000,000円
プラン ★外壁塗装
★共用部(照明・表札・ポスト)整備
★駐車場ライン引き
★TVモニター付インターホン
★エアコン新設
★和室→洋間化(クロゼット)
★浴室リフォーム(猫足タブの導入)
★キッチン変更(2DK対面式)
★シャンプードレッサー、ウォシュレット設置

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事例:愛媛県 RC 6戸 築17年

2011 年 7 月 25 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 愛媛県伊予郡
入居率 6戸中2戸入居
構 造 RC造(築17年)

リフォーム概要

金額 18,000,000円
プラン ★外観変更
★間取り変更(3DK→2LDK・1LDK)
★ペット共生型マンションに変更
★和室⇒洋室
★水周り取替え
★対面キッチン
★ウォシュレット
★シャンプードレッサー

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一括借上コンサル奮闘記:『援護射撃で受注獲得!!』 前編

2011 年 7 月 25 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

中四国営業部のHYが担当いたします。
営業スタイルには、①ダイレクト営業 ②反響営業 ③紹介営業と大きく分けると
3つの手法があるかと思います。
それぞれ、特徴もあり、各会社様でどの手法が合っているかを打ち合わせしております。
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一括借上コンサル奮闘記:『援護射撃で受注獲得!!』 後編

2011 年 7 月 21 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記も、引き続き中四国営業部HYが担当いたします。
前回ついに銀行からの紹介を受け、オーナー様から査定依頼をゲット!

早速、提案内容の打ち合わせ開始です。
【リフォーム内容】
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一括借上コンサル奮闘記:『コンサルティング営業はオーナー様とのガチンコ勝負!』 前編

2011 年 7 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は九州営業部 福岡担当Kよりお送りさせて頂きます。

いつもオーナー様とお話をしていて痛感するのは、オーナー様には色々なお悩みがあり、またお悩みと同じぐらいこだわりや独自のお考えあるということです。
当たり前ですが、オーナー様と真摯に向き合い、お悩みを解決し、こだわりを一つ一つ紐解いていくのがコンサルタントなんです。
時にはオーナー様と口論さながらの議論になってしまうこともあるのですが(汗)。
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事例:長崎県 RC造 6戸 築18年

2011 年 7 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 長崎県長崎市
入居率 6戸中2戸入居
構 造 RC造(築18年)

リフォーム概要

金額 17,000,000円
プラン
★ポスト交換
★物件名サインの塗装
★和室→洋室(3DK→1LDK)
★システムキッチンへ交換
★シャンプードレッサーへ交換
★便器交換(床・壁・天井張替え)

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事例:鹿児島県 木造 8戸 築20年

2011 年 7 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 鹿児島県霧島市
入居率 8戸中3戸入居
構 造 木造(築20年)

リフォーム概要

金額 10,000,000円
プラン
★ポスト交換
★物件名サインの塗装
★和室→洋室(2DK→1LDK)
★システムキッチンへ交換
★シャンプードレッサーへ交換
★便器交換(床・壁・天井張替え)

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一括借上コンサル奮闘記:「視点」を変えれば「受注確度UP」後編

2011 年 6 月 13 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

市場での中古物件の空室改善策としては基本的に3つ考えられる。
①家賃を下げる
②売却
③リフォーム(バリューアップ)

前編で明確にしたオーナー様の抱える問題点は「返済を手出ししている」ことであった。
3つの改善策に落とし込むと下記のようになる。
①家賃を下げる
→満室でも返済を下回る可能性があるので、結局手出し状態から脱却は不可能になる可能性が高い
②売却
→不良債権化している物件が希望の値段でまとまるはずがない
③リフォーム(バリューアップ)
→残債+リフォーム代で返済等を賄えるのであれば、手出し状態から脱却出来る可能性は残る
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事例:愛知県 RC造 32室 築34年

2011 年 6 月 13 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
愛知県岡崎市
入居率 32室中0室入居 0%
構 造 RC造(築34年)

リフォーム概要

金額 120,000,000円
プラン
★外壁全面塗装
★駐車場ライン引き直し
★ダイヤル式集合ポストへ変更
★玄関ドア改修
(ドアノブ交換・全面シート貼り)
★TVモニター付インターホン新設
★下駄箱交換
★間取り変更(3DK⇒2LDK)
★和室→洋室へ変更
(クローゼット新設)
★共用部間仕切り新設
★システムキッチン新設
★ユニットバス交換
★洗面化粧台新設
(シャンプードレッサー付)
★トイレ新設(ウォシュレット付)
★洗濯機パン新設
★追炊き機能設置

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一括借上コンサル奮闘記:「視点」を変えれば「受注確度UP」前編

2011 年 5 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

「中古物件の収益改善=リフォーム」と位置付けするケースが市場には多いようだ。
しかし、この切り口からオーナー様へ提案すると想像以上に苦戦する傾向にある。
同じ「リフォーム」でも視点を変えることによって受注確度が向上する。

今回は「視点」の重要性を紐解いた奮闘記である。


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事例:岐阜県 RC造 19室 築33年

2011 年 5 月 26 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
岐阜県瑞穂市
入居率 19室中12室入居 63.1%
構 造 RC造(築33年)

リフォーム概要

金額 20,000,000円
プラン
★玄関ドア塗装
★TVモニター付インターホン新設
★下駄箱交換
★間取り変更
(2DK⇒1LDK, 3DK⇒2LDK)
★和室→洋室へ変更
(クローゼット新設)
★共用部間仕切り新設
★対面システムキッチン新設
★バランス釜⇒ユニットバス交換
★洗面化粧台新設
(シャンプードレッサー付)
★トイレ新設(ウォシュレット付)
★洗濯機パン新設(屋外→室内へ)
★エアコン新設

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一括借上コンサル奮闘記: 問題点の明確化と、ネゴシエーター

2011 年 5 月 16 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前編ではオーナー様へのアプローチのきっかけ作りからオーナー様より入居改善・収支改善提案のご依頼をいただくまでをお話ししました。
今回はそれからどのような提案をしたかについてお話します。

T社長との話で、未だ1回しかお会いしていない状況で金額を提示しても厳しいのは容易に想像出来るので、オーナーリレーションの構築を先ず進めましょう。

それから、
訪問(1) 近隣市場調査報告書の作成の上、ご説明にあがる
訪問(2) リフォーム図面の提案。当該物件の類似物件の施工事例も併せて説明
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事例:奈良県 RC造  12室 築35年

2011 年 5 月 16 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
奈良県○○市
入居率 12室中5室入居 42%
構 造 RC造(築35年)

リフォーム概要

金額 17,000,000円
プラン
★間取り変更2DK→1LDK
★郵便ポスト交換
★バス・トイレ入れ替え
★キッチン入れ替え
★クローゼット新設
★ウォシュレット取り付け
★180センチ丈下駄箱設置
★TVインターフォン設置
★エアコン設置
★床:張り替え

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一括借上コンサル奮闘記: 気持ちがいい程、任せっきりオーナーとの出会い

2011 年 4 月 22 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

オーナー様と初めてお会いしたのは、弊社主催オーナーセミナーでした。
そもそもセミナーに呼び込みして頂いたのは、提携リフォーム会社のT社長様なのです。

T社長は弊社とご提携頂いたのは、2年前のこと・・・。
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事例:和歌山県 RC造  14室 築27年

2011 年 4 月 22 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例

物件概要

所在地
和歌山県○○市
入居率 14室中6室入居 42%
構 造 RC造(築27年)

リフォーム概要

金額 21,000,000円
プラン
★郵便ポスト取替
★花壇新設
★外壁・鉄部塗装
★浴槽交換
★デザイナー風仕様
★バリアフリー化
★キッチン交換
★洗面台交換
(シャンプードレッサー)
★便器交換
★間取り変更:3DK→2LDK

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事例:群馬県 重量鉄骨造 18戸 築22年

2011 年 4 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
群馬県○○市
入居率 18戸中0戸入居 0%
構 造 重量鉄骨造(築22年)

リフォーム概要

金額 31,000,000円
プラン
★駐車場増設
★外壁塗装
★エアコン設置
★TVモニター付インターホン設置
★浴室、ユニットバス新設
★追い焚き機能設置
★IHシステムキッチン新設
★畳を琉球畳に変更
★洗浄機能付暖房便座設置
★シャンプードレッサー設置
★リモコン付きシーリングライト設置

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一括借上コンサル奮闘記: オーナー様の資産の最大化こそが弊社の使命(後編)

2011 年 4 月 11 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回も引き続き、関東営業部よりお送り致します。

前回は群馬県藤岡市の物件をオーナー様との面談2回でリフォーム受注に成功したお話をさせて頂きました。
今回はリフォーム工事完了後に待ち構えていた問題についてお話しさせて頂きます。

【物件概要】
築17年 総戸数8戸 入居1戸 間取りは2DK

【ビフォー】



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一括借上コンサル奮闘記: オーナー様の資産の最大化こそが弊社の使命(前編)

2011 年 3 月 28 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は関東営業部が担当させて頂きます。

今回は群馬県藤岡市の物件のお話です。

今回の案件は弊社の提携リフォーム会社様が、たまたま別のリフォームの仕事で群馬県藤岡市に足を運んだところ、空室が多く、築年数が経過している物件を目にし、物件の住所をメモ。その後インターネットで所有者を調べ、ダイレクトメールを送付してみたところ、後日オーナー様からご連絡を頂いたという経緯です。

「やはり受注には地道な営業活動が欠かせないと実感させられます」

初めてのオーナー様との接触は、物件前での待ち合せの時でした。
オーナー様との待ち合わせ時間より15分前に到着した私は、物件をみて愕然・・・

【物件概要】
築17年 総戸数8戸 入居1戸 間取りは2DK


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事例:群馬県 重量鉄骨造 12戸 築27年

2011 年 3 月 28 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
群馬県○○市
入居率 12戸中7戸入居 58.3%
構 造 重量鉄骨造(築27年)

リフォーム概要

金額 30,000,000円
プラン
★外壁塗装
★全室LEDダウンライト設置
★TVモニター付インターホン設置
★浴室、ユニットバス新設
★追い焚き機能設置
★システムキッチン新設
★和室→洋室
★洗浄機能付暖房便座設置
★シャンプードレッサー設置

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一括借上コンサル奮闘記: 一度断念した物件が・・・(後編)

2011 年 3 月 14 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

さて、大好評の営業マン奮闘記。前回から、引き続き東北営業課Nのお話です。

過去に残債が多く、アパートの「家賃保証付リフォーム計画」を断念した大家さん、U様。
今回 再度ご相談があり、お話を聞くことに。

そこには融資交渉という難題が待ち受けていました。
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事例:岩手県 木造 4戸 築20年

2011 年 3 月 14 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
岩手県○○市
入居率 4戸中1戸入居 25.0%
構 造 木造(築20年)

リフォーム概要

金額 3,270,000円
プラン
★内装ブラッシュアップ
★キッチン交換
★照明器具交換
★TVモニターフォン設置
★下駄箱設置
★一部間仕切り設置
★駐車場ラインの引き直し

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一括借上コンサル奮闘記: 一度断念した物件が・・・(前編)

2011 年 2 月 28 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

大好評の営業マン奮闘記。今回は東北営業課Nからのお話です。
お客様は秋田市在住のU様。1年半前に提携企業様が弊社と提携した当初に提案に行ったお客様です。

賃貸住宅の経営を始めたきっかけは、老後の収入を考えて13年前にアパートを購入した事でした。
購入した当初は経営も上手くいっていたようですが、ここ2,3年は空室が長期化。ご自身で工事等対策を行っても効果がない状態でした。
やはり、プロの目から見た空室対策をした方がいいのではないかと考えた提携企業様が弊社にご紹介してくださいました。

そこで見たものは・・・


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事例:山形県 鉄骨造 25戸 築22年

2011 年 2 月 28 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
山形県○○市
入居率 24戸中8戸入居 33.3%
構 造 鉄骨造(築22年)

リフォーム概要

金額 9,000,000円
(うち賃貸リフォーム補助金3,000,000円)
プラン
★1R6戸を3戸の2LDKに統合
★窓を樹脂製2重サッシへ
★クロス全面リニューアル
★フローリング貼替え
★下駄箱設置
★TVモニター付インターフォン

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一括借上コンサル奮闘記: オーナー様の不安の払拭(後編)

2011 年 2 月 14 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回も引き続きまして、北海道営業課のコンサルタント、Sが担当させていただきます。

前回は、外壁塗装を2年前に行ったものの、入居率が50%と苦戦しているオーナー様のお話しをいたしました。

いざ、査定のご依頼をいただき、インターネットで現管理会社のサイト、その他、賃貸情報関連のサイトをみても、全く出てきません。
当社のパートナーの管理会社より、現管理会社へ空室状況の確認の電話を入れたところ、募集中の部屋はないとの事。
→管理物件にもかかわらず、募集すらかかっていない状況でした。
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事例:北海道 木造 6戸 築30年ケース2

2011 年 2 月 14 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
北海道○○市
入居率 6戸中3戸入居 50.0%
構 造 木造(築30年)

リフォーム概要

金額 5,700,000円
プラン
★階段補修
★ ドア塗装
★和室→洋室へ変更
★3点ユニット分離工事
(ウォッシュレット付きトイレ、洗面化粧台、浴槽交換)
★和室→洋間化
(フローリングそっくりさん)
★キッチン交換
★収納位置変更
★TVモニター付インターフォン
★ガスストーブ→灯油ストーブ

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一括借上コンサル奮闘記: オーナー様の不安の払拭(前編)

2011 年 1 月 31 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は、北海道営業課のコンサルタント、Sが担当致します。

今回は、昨年5月にご提携いただきました、リフォームパートナー様のお話です。
元々塗装会社を先代社長様が立ち上げ、現在の社長様は2代目です。従来からの塗装業をメインに、戸建てのリフォームをやっておりましたが、競合先も多く、集合住宅のリフォームについても踏み込んでいきたいとの事で、当社と提携いただいております。
8月より、新たに、20代の営業マンを採用し、専任担当として活躍いただいております。
今回は、その営業マンが、初めて受注した際のお話です。
今回、営業マンが、特定した地域を重点的に足で回り、入居率が70%以下の物件をピックアップし、謄本でオーナー様を確認の上、電話でアポイントを取るという営業活動で、アポイントを取ったオーナー様へ、初訪時より同行させていただきました。
対象となる物件は、築29年の木造2階建てアパートで、10年前に中古で購入しております。現在、北海道内で多店舗展開している不動産会社が管理をしており、2年前にその管理会社で外壁のリフォームをしたものの、入居は上がらず、6戸中3戸の入居しか入っていない状況でした。
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事例:北海道 木造 6戸 築30年 ケース1

2011 年 1 月 31 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
北海道○○市
入居率 6戸中1戸入居 16.7%
構 造 木造(築30年)

リフォーム概要

金額 12,600,000円
プラン
プラン
内装

★間取り変更(レイアウト変更)
★浴室ユニットバス→シャワーブース
★キッチン交換
★洗面化粧台設置(シャンプードレッサー)
★エアコン設置
★洗浄機能付便器設置
★モニターフォン設置
★照明器具設置

外装
★外壁・共用階段塗装

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一括借上コンサル奮闘記: 『たら・れば』からの脱却・・の巻(後編)

2011 年 1 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記も、引き続き中四国営業課コンサルタントGHが担当いたします。
前回の『たら・れば』ばかりの弟さんを納得させる事は出来たのでしょうか?

【リフォーム内容】
■3点ユニットをセパレート化(バス・洗面・トイレが一緒からトイレを移設)
■和室を洋間化
■キッチン交換
■TVモニターホン
■床貼り換え(バラバラだった為、統一したCFへ)
■下駄箱新設

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事例:島根県 RC造 24戸 築30年

2011 年 1 月 12 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
島根県○○市
入居率 24戸中6戸入居 25.0%
構 造 RC造(築30年)

リフォーム概要

金額 44,000,000円
プラン

内装
★3DK→2LDKに変更
★洋室床張替え(塩ビタイル)
★キッチン取替え
★浴室⇒ユニットバス交換(追炊き機能付き)
★シャンプードレッサー新設
★エアコン1基新設
★ウォシュレット設置

★TVモニターホン設置  ★照明器具交換

外装
★外壁全面塗装
★駐車場整備

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一括借上コンサル奮闘記: 『たら・れば』からの脱却・・の巻(前編)

2010 年 12 月 15 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回は中四国営業課コンサルタントのGHが担当いたします。

ご紹介いたしますのは、今年の夏にお預かり致しました香川県の物件です。
提携リフォーム会社様が飛び込み訪問したのが営業のきっかけでした。

こちらの提携リフォーム会社様の担当者はあまり詳しい話はせずに、簡単なチラシを持って
『賃貸経営のプロの話を聞いてください』
と言ってアポイントを取って頂いてます。
(私にとっては、この上ないプレッシャーですが・・)

さてアポイント当日、まずはオーナー様と一緒にマンションを拝見。
築31年、RCマンション、10戸(入居5戸、入居率50%、収入240,000円)
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事例:広島県 鉄骨造 6戸 築34年

2010 年 12 月 13 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
広島県○○市
入居率 6戸中1戸入居 16.7%
構 造 鉄骨造(築34年)

リフォーム概要

金額 16,200,000円
プラン

内装
★2DK→1DKに変更
★和室→洋間化(フローリングそっくりさん)
★トイレ洋式に変更(間取り移設)
★キッチン取替え
★浴室⇒ユニットバス交換
★シャンプードレッサー新設
★エアコン1基新設
★TVモニターホン設置  ★JPMCヒカリ導入

外装
★外壁全面塗装
★鉄部錆取り、修繕

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一括借上コンサル奮闘記:相続したのはいいけれど・・・の巻(後編)

2010 年 11 月 29 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回に引き続き奮闘記は、九州営業部コンサルタントの、私WKが担当致します。

さて、オーナー様ヘ提案する資料作りが始まりました。
オーナー様より立ち話の中で『あまり出費ができる状況ではない』との牽制は頂いてはいるものの・・・・
預かった後、運用不可能であれば預かる意味がありません。

まずは提携リフォーム会社様へシングルタイプの1棟を『外壁+軽微リフォーム』、ファミリータイプ4棟を『外壁+がっつりリフォーム』で見積り頂きました。予算の都合もあるのですが、シングルタイプの内装は広さがないだけにリフォーム効果が薄いと判断し、見栄え中心に設定しました。しかしながら外壁塗装がある為、これでも結構な金額になりそう・・・・・・
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一括借上コンサル奮闘記:相続したのはいいけれど・・・の巻(前編)

2010 年 11 月 15 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は、九州営業部コンサルタントの、私WKが担当致します。

ご紹介いたしますのは、昨年暮れにお預かり致しました佐賀市の物件です。
営業のきっかけは、同年頭に福岡で新規加盟されましたリフォーム会社様が福岡・佐賀で大量にDMを撒かれたことから始まります。実に単純なDMだったのですが、それを見られたオーナー様から問合せがチラホラと・・・・

提携リフォーム会社様より同行営業のご依頼を頂きまして、佐賀の物件所在地でオーナー様とお会いすることとなりました。

物件は築30年・RCマンション1棟61戸(1K58戸・2DK3戸)+築29年・RCマンション4棟40戸(全て2DK)の計101戸。空室状況は計13戸が空きという状態でした。入居率は87%と悪くありません。
物件は・・・・
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一括借上コンサル奮闘記:劣勢を跳ね返した逆転劇の巻(後編)

2010 年 11 月 1 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回も私、中部営業部コンサルタントOTが担当させて頂きます。
前編でアパートリフォームをした際の、当社からの一括借上げの金額を差し上げると
オーナー様は現在ローン返済で苦しんでいたことも有り、相当乗り気になっておりました。

因みにリフォーム内容は・・・・
・間取り変更2DK→1LDK
・キッチン入替
・ユニットバス交換
・洋室変更
・モニター付インターフォン設置
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事例:石川県 軽量鉄骨造 8戸 築22年

2010 年 11 月 1 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
石川県○○市
入居率 12戸中7戸入居 58%
構 造
軽量鉄骨造

(築22年)

リフォーム概要

金額 29,000,000円
プラン
■外装塗装・名称変更
■アクセントクロス・照明変更
■居室変更【和室→洋室】
■キッチン交換

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一括借上コンサル奮闘記:劣勢を跳ね返した逆転劇の巻(前編)

2010 年 10 月 18 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は、中部営業部コンサルタントの、私OTが担当致します。

ご紹介いたしますのは、一昨年2月にご提携いただきましたリフォームパートナー様のお話です。
地元では建築実績豊富な会社様ですが、戸建て住宅や集合住宅の新築提案は非常に競合が多い為、受注が厳しくなっているのがお悩みでした。
集合住宅をリフォーム提案する会社は競合が殆どない為、新規事業として立ち上げたいとの意向でした。未経験の若い営業マンを専任で新規採用し、受注に大いに活用していただいております。

今回のお話はその営業マンが失注しそうだった案件を、見事に受注に繋げたお話です。
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事例:石川県 木造 8戸 築26年

2010 年 10 月 18 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地
石川県○○市
入居率 8戸中5戸入居 63%
構 造
木造

(築26年)

リフォーム概要

金額 20,000,000円
プラン
■ペット共生型・足洗い場設置
■外装塗装・名称変更
■居室変更【和室→洋室】
■キッチン交換

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一括借上コンサル奮闘記:当たり前のことを当たり前に・・・(後編)

2010 年 10 月 4 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記後編も私、関西営業部コンサルタントの【ゴシ】がお送りいたします。
前編でダイレクト営業のお話、そして【当たり前のことを当たり前にやり続ける】というお話を書かせていただきましたが、早速前編をご覧になられたリフォーム会社様から問合せを頂き、「後編もいいけど、詳しく説明に来てほしい」とのお話を頂戴しました。
この奮闘記をご覧になっている方々の熱意には、敬服の至りであります。

さて、今回は1億円を超える受注に至った案件のお話ですが、リフォーム会社様がダイレクト営業に足繁く通われて、商談に至った際に私が同行させていただきました。
聞きましたら商談に至るまで、5回ほど通われたそうですがなかなかオーナー様に会えなかったとのこと。何故会えなかったのかはお会いしてすぐにわかりました。
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事例:大阪府 鉄骨造9戸 築35年

2010 年 9 月 21 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 大阪府○○市
入居率 9戸中2戸入居 22.2%
構 造 鉄骨造(築35年)

リフォーム概要

金額 24,000,000円
プラン ★部分塗装+化粧板・
★玄関ドア・シート張
★サッシ交換
★和室→洋室
★3DK→2LDK
★JPMCヒカリ導入
(光インターネット使い放題)
★洗面化粧台新設
★TVインターフォン設置
★エアコン設置
★照明器具設置
★洗面脱衣所新設
★クローゼット・収納設置
★キッチン新設
★シャワートイレ設置

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一括借上コンサル奮闘記:当たり前のことを当たり前に・・・(前編)

2010 年 9 月 21 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は私、関西営業部コンサルタントの【ゴシ】がお送りいたします。

今までの奮闘記が営業シーンでのお話が多かったと思いますので、今回はそれプラス、当社パートナー様と当社で行っております、営業手法のお話なんかもさせて頂こうと思います。

今回は兵庫県のあるリフォーム会社様のお話です。
受注内容としましては・・・・

・    初訪問から2ヶ月で受注
・    2棟の工事費総額が1億円を受注
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一括借上コンサル奮闘記:決定率向上のために(後編)

2010 年 9 月 8 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回は弊社の営業会議についてお話をさせて頂きました。
今回は引き続いて、決定率向上の為の「ロールプレイング研修」についてご紹介させて頂きます。

弊社ではオーナー様ニーズに対する的確な提案やプレゼン能力の向上を図るため、毎月1回のペースでロールプレイング研修(以下ロープレ)を行います。
これは様々なオーナー様を想定して、オーナー様のメリットはどこにあるのか、メリットをどのように伝えればよいのかを研修する場となります。
特に重要なのはニーズを引き出すための「ヒアリング」とヒアリング結果に基づく「アプローチ」です。
ロープレは営業マン全員の前で行います。周りはスーパーリフォームを知り尽くしたメンバーですので、「皆の前でいい格好したい、恥をかきたくない」という気持ちが最高潮に達しますので、半端なく緊張します。
私の上司が、「緊張に打ち勝って、最高のパフォーマンスを見せれるようにしなければならない」といつも申しておりますが、ロープレでは緊張感に打ち勝つ訓練も兼ねていると思います。
又、他の営業マンのロープレは自分を映し出している部分もあり、反省すべき点や参考になる点があるのは言うまでもありません。
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事例:新潟県 木造4戸 築22年

2010 年 9 月 8 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 新潟県○○市
入居率 4戸中1戸入居 25%
構 造 木造(築22年)

リフォーム概要

金額 13,000,000円
プラン ★外壁塗装
★デジタルロック設置
★キッチン新設
★TVモニター付インターホン

★エアコン新設
★ユニットバス新設
★洗面化粧台設置
★ウォシュレット設置
★和室→洋室
★追い炊き機能設置

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一括借上コンサル奮闘記:決定率向上のために(前編)

2010 年 8 月 23 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記では、オーナー様とのやり取りの現場ではなく、少し視点を変えて皆様の会社でも行われている営業会議についてお届けさせて頂きます。

私は入社したての頃、スーパーリフォームはオーナー様にとって良い商品だから、商品の説明さえしっかり行えれば簡単に受注が増えると考えておりました。
従いまして、最初の頃はひたすらスーパーリフォームの仕組みと一括借上金額の説明を正確に行う事に注力しておりました。

ところが世の中そんなに甘くはありません。
営業に出始めて1ヶ月経過してもなかなかオーナー様から契約を頂けない。
私は常に「オーナー様にはスーパーリフォームをご理解いただけているはずなのに何故なのか?こんないい商品なのに何故契約出来ないのか?」と自問自答しては解決策が見つからない状態でした。
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事例:東京都 RC造20戸 築26年

2010 年 8 月 23 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 東京都○○区
入居率 20戸中6戸入居 30%
構 造 RC造(築26年)

リフォーム概要

金額 68,000,000円
プラン
★外壁塗装
★間取り変更(2K→1K)
★システムキッチン新設
★TVモニター付インターホン
★エアコン新設
★バランス釜⇒ユニットバス
★新規防水パン設置
★ウォシュレット設置
★畳→(フリーリング)
★収納(クローゼット)

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事例:福島県 RC造16戸 築35年

2010 年 8 月 2 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福島県○○市
入居率 16戸中7戸入居 43.7%
構 造 RC造(築35年)

リフォーム概要

金額 40,000,000円
プラン ★外観ブラッシュアップ
★入居者ターゲット変更
(間取変更3DK→2LDK)
★入居者利便性を考慮した施設
★追加(物置[タイヤ置き場]新設

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一括借上コンサル奮闘記:一世一代の決断(後編)

2010 年 8 月 2 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

ビジネスホテル経営に行き詰ったオーナー様へ、賃貸マンションへのコンバージョンを提案した提携リフォーム会社のS様。

コンセプトには自信を持って説明したものの、オーナー様の反応はいまひとつ。果たして提案は受け入れられるのか?!

新しいビジネス、「変化」に消極的なオーナー様ご夫妻・・・・。
しばらくの間、各々が提案について考えこんだあと、沈黙を破ったのは娘婿でした。

「お義父さん、現在 ビジネスホテルは赤字ですよね。多額の費用をかけて成功すればいいですけれど、必ずうまくいくとは限らない。・ ・・・であれば、不確定な成功に期待するよりも安定を取るのも一考では?
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一括借上コンサル奮闘記:一世一代の決断(前編)

2010 年 7 月 20 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

福島県にて提携しているリフォーム会社S様の初めての案件は、単なる賃貸リフォームではありませんでした。

それは、ビジネスホテルから賃貸マンションへのコンバージョン計画だったのです!

ただでさえ初案件は緊張するものですが、そこに加えて未経験のコンバージョン計画をS様は受注することができたのでしょうか・・・

実は、地元で業歴の長いS様は 提携する以前からホテルのオーナー様より相談を持ちかけられていたそうです。

ホテル業界も折からの不況に加え、地方都市は駅前空洞化現象により客足は減る一方。建物老朽化も重なり売り上げ減少傾向が続いていたのです・・・・。



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事例:北海道 木造6戸 築18年

2010 年 7 月 20 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 北海道○○市
入居率 6戸中3戸入居 50%
構 造 木造(築18年)

リフォーム概要

金額 8,300,000円
プラン ★外壁貼替え
★共用階段塗装
★駐車場整備
★物置交換
★ガス設備交換
★敷地整備
★TVフォン設置
★天井・壁クロス貼替え
★下駄箱交換
★床材貼替え(フロア・畳)
★洗浄機能付便座設置
★照明器具全室交換
★システムキッチン交換

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一括借上コンサル奮闘記:強面オーナー様が笑うまで(後編)

2010 年 7 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

さてさて一週間後、期待と緊張の中ご自宅にお伺い致しました。
伺うと、変わらず無愛想なご様子・・・提携リフォーム会社N様も緊張がより一層高まっておりました。
世間話もそこそこに、まずは私から【空室の原因】をお話しました

まずは、告知方法!これだけ世の中にインターネットが普及しているのにも関わらず、
インターネット掲載が一切なされていないことを、その場でインターネットに接続し
お見せしました。すると
『ほんまじゃ~。いっぱいマンションが載っとるのぉ』
『今は、パソコンでお部屋探す時代なんですよ』
と、提携賃貸管理会社様もうまく合いの手・・・
『よし、乗ってきたなぁ』

次に賃料設定!
オーナー様にとっての近隣ライバル物件資料などもご覧頂きご説明。
『えらい安いんじゃの~』
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事例:島根県 軽量鉄骨造8戸 築32年

2010 年 7 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 島根県○○市
入居率 8戸中3戸入居 37.5%
構 造 軽量鉄骨造(築32年)

リフォーム概要

金額 13,400,000円
プラン
★外壁・共用部塗装

★ユニットバス入替(追い炊き)
★和室→洋室(2K→1DK)
★キッチン、浴室、洗面台の変更
★トイレ 便座入替(ウォシュレット)

★押入→クローゼット化
★全面フローリング張替
★TVモニターホン設置

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一括借上コンサル奮闘記:強面オーナー様が笑うまで(前編)

2010 年 6 月 21 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

広島県東部にて提携したばかりのリフォーム会社N様のお話です。
ある日、RC造4F・総戸数18戸の物件をお持ちのオーナー様にお会いしました。


いきさつを聞いてみると、3回通い『話を聞くだけじゃ!』とようやく今日のアポイントに至ったとのこと。

1回目
N 『こんにちは!私○○建設の・・・』
――――――――――――――――
オ 『何も建てんわ!!!』
と一蹴。
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事例:愛媛県 RC造6戸 築25年

2010 年 6 月 21 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 愛媛県○○市
入居率 6戸中3戸入居 50%
構 造 RC造(築25年)

リフォーム概要

金額 15,000,000円
プラン 内装

★DK+和室⇒LDKに変更
★キッチン⇒カウンターキッチンに変更
★ウォークインクローゼット新設
★部屋の振り分け
★浴室⇒ユニットバス交換(浴室暖房乾燥機、追い炊き機能)
★シャンプードレッサー新設
★エアコン1基新設
★トイレ⇒シャワートイレ新設
外装
★外構⇒新規植栽

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一括借上コンサル奮闘記:「意思決定」までのプロセス大公開(後編)

2010 年 6 月 7 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

さてさて、前回では提携建設会社の営業担当の方が、
「スーパーリフォーム」に取り組み始めてから
オーナー様より入居改善・収支改善提案のご依頼をいただくまでをお話ししました。

今回はそれからどのような提案をしたかについてお話しします。
オーナー様の反応やいかに?

今回の物件は県下最大の都市の中心部に近く、立地条件がよくて駐車場も確保されていました。
なのに、入居率は全8戸中4戸の50%。

4DKという広めの間取であり、内外装のフルリフォームにより充分競争力が持てる、と
地元の提携管理会社のお墨付きをいただき、
いよいよ建物内外装(ハード面)のプランニングです。

主なリフォーム内容は・・・

・外壁塗装
・屋上防水シート交換
・4DKから2LDKと3DKへの間取変更
・和室⇒洋室へ仕様変更(押入れ⇒クローゼット含む)
・キッチン交換(カウンター設置)
・洗浄機能付暖房便座
・TVモニターインターホン
・クロス全面張替え

・ ・・となります。

一方、募集体制(ソフト面)についての提案も併せて行いました。
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事例:鹿児島県 RC造6戸 築31年

2010 年 6 月 7 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 鹿児島県○○市
入居率 6戸中0戸入居 0%
構 造 RC造(築31年)

リフォーム概要

金額 23,600,000円
プラン ★外壁塗装
★エントランス塗装・ドア交換・シート貼り
★共用通路・階段塗装
★給排水交換
★和室→洋室(フローリング&クローゼット)
★キッチン・洗面台・トイレ交換
★バランス釜+浴槽をユニットバスに交換
★玄関ドア交換・TVインターホン設置
★その他CF・クロス・天井 全張り替え

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一括借上コンサル奮闘記:「意思決定」までのプロセス大公開(前編)

2010 年 5 月 17 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

ある日私の携帯電話に提携建設会社様の営業担当の方から電話がありました。
「Yさん(私)!、スーパーリフォームの提案先をみつけたよ!」
・・・とのこと。

この提携建設会社様は、元々は新築の賃貸マンション受注を主目的として
当社と提携していましたが、昨今の経済情勢で案件数も減少傾向、
2社の合同会議にて賃貸リフォーム事業に思い切って参入して3ヶ月弱経過したところでした。

やる気と営業に充てる時間さえ確保していただければ、
マーケティングから営業戦略、ツール類から営業トーク・ロープレまで
お手伝いするのが私の仕事です。
もちろん、今回のようにオーナー様への同行営業も随時サポートします。

今回のように新たに賃貸リフォームに取り組まれた際、
まずは地域(エリア)の選定、次いで対象となる賃貸物件のリストアップから始まります。
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事例:福岡県 RC造16戸 築27年

2010 年 5 月 17 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福岡県○○市
入居率 16戸中8戸入居 50.0%
構 造 RC造(築27年)

リフォーム概要

金額 56,000,000円
プラン ★ポスト交換
★和室→洋室(2DK→1LDK)
★洗濯機パン新設
★TVモニター付インターフォン
★ユニットバスへ交換
★システムキッチンへ交換
★ウォークインクローゼット新設
★シャンプードレッサーへ交換
★シャワー付きトイレへ交換

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一括借上コンサル奮闘記:チラシ反響で受注 (後編)

2010 年 5 月 6 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前回に引き続き、今回の奮闘記は、中部営業課コンサルタントの、私OTが担当致します。

さて、前回の訪問により、弊社の経営代行のメリットは十分ご理解頂け、ゴールに向けてラストスパートです

2週間ほどでリフォーム提案が出来ました。

リフォーム内容は・・・
・ 給湯器交換と室外に移設
・ ユニットバスとトイレ交換
・ キッチン交換
・ 和室を洋室へ変更

10戸中2戸はリフォーム済みでしたのでその部屋は設備の追加だけでしたが、残りの部屋はフルリフォームの提案です。

リフォーム提案を目の前にして、これだけのリフォーム投資をして頂いた先に、今後の管理・入居者募集について弊社がどのような施策を施し、オーナー様の大切な資産を最大化させるかを具体的に説明させて頂きました。

当然、入居促進策については単に仲介会社に依頼するだけでなく、WEBサイトへの掲出の仕方やモデルルームの設置等のハードの基本部分から募集賃料の設定、入居促進費の使用方法やキャンペーン等、ソフト部分についても様々な施策を試み、如何に賃料を維持しながら永く住んで頂くかにチャレンジしていきます。
これこそが、弊社の賃貸経営代行術の極意です。

ここまで具体的な経営代行施策のお話をしたところで、やっと資産価値を安定させるためのリフォーム見積もりと家賃査定金額を提示差し上げると、オーナー様はこうおっしゃいました。

「おたくと一緒に賃貸経営していけば、長期で安心できそうだ」

「しかも、リフォーム投資額は、おたくの一括借上による家賃保証額で十分回収できそうなので、更に安心できる!」
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事例:福井県 RC造18戸 築35年

2010 年 5 月 6 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 福井県○○市
入居率 18戸中3戸入居 16.7%
構 造 RC造(築35年)

リフォーム概要

金額 48,600,000円
プラン
★外壁・鉄部の塗装
集合ポスト交換
3DK→1Rへ間取り変更
和室の洋室変更
玄関扉交換・モニターインターフォン設置
キッチン・浴室・トイレ(暖房・洗浄機能付き)交換
アクセントクロスによる装飾
照明器具交換

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事例:岐阜県 RC造16戸 築28年

2010 年 4 月 19 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 岐阜県○○市
入居率 16戸中6戸入居 37.5%
構 造 RC造(築28年)

リフォーム概要

金額 74,000,000円
プラン
★外壁全面塗装工事(アプローチ含)
★オール電化へ変更
★3DK⇒1SLDKへ間取り変更
★玄関ドア交換
★アイランドキッチンへ変更
★クロス・床(フローリング)全面張替
★独立洗面所(シャンドレ付)新設
★ユニットバス(1216)新設
★便器、シャワー付き暖房便座新設
★エアコン一基設置
★TVモニター付インターフォン導入
★オール洋間化

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一括借上コンサル奮闘記:チラシ反響で受注 (前編)

2010 年 4 月 19 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今号は中部営業課コンサルタントのOTが担当させて頂きます。

今号ではチラシ反響を目的に活動されているリフォーム会社様を支援させて頂いたお話です。

本リフォーム会社様はチラシ配布による営業活動を行っておりました。
通常、戸建てリフォーム受注を目的としたチラシ配布は数多くの会社様が
実施されていると存じます。
しかし、下記のような声をお聞きする機会も多いのが現状です。

・反響がなかなかない
・反響があっても相見積もりが多い

しかし、賃貸住宅リフォームを目的としたチラシには戸建てリフォームを目的としたものよりも賃貸物件の空室が増加してきた状況により、反響は戸建てリフォームより極めて高く、圧倒的に競合が少ないため、成約率も極めて高い結果が出ております
(当然、配布チラシの原稿も弊社と打合せの上決定しております)

早速、配布したチラシよりオーナー様の反響がございました。
本物件はRC造で築30年、25戸のうち10戸空室というものでした。
実は別のリフォーム会社で2戸だけリフォームをしたとの事でしたので、居室内を見せて頂くとそれはとてもきれいに仕上がっていました。

弊社がリフォーム会社様とオーナー様に訪問したところ、
オーナー様からの第一声は・・・・
「おたくは空室改善してくれる管理会社さんかい?」
どうやら賃貸物件を管理している会社と勘違いしていたようです。。。。
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事例:兵庫県 RC造14戸 築38年

2010 年 4 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 兵庫県○○市
入居率 14戸中5戸入居 35.7%
構 造 RC造(築38年)

リフォーム概要

金額 49,000,000円
プラン ★外壁塗装
★玄関ドア交換★集合ポスト交換
★共用部全面塗装
★室内洗濯パン設置
★シャンプードレッサー新設
★洋式トイレ改装
★TVモニターインターフォン設置
★キッチン交換
★下駄箱設置
★和室 ⇒ 洋室
★間取変更 DK ⇒ LDK
★駐車場ライン引き直し  ??? etc

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一括借上コンサル奮闘記:Road to 初受注 (後編)

2010 年 4 月 5 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

前号に引き続きまして今号も、関西営業部コンサルタントの、私UKが担当致します。

ご紹介いたしますのは、昨年10月にご提携いただきましたリフォームパートナー様のお話です。前号では提携いただいた後に実施しました、賃貸住宅オーナー様向けのセミナー開催、そしてフォロー営業を行った際の思わぬ反応に困惑するところまでを、書かせて頂きました。

喜び勇んで、提案書を持参の上で、オーナー様にご説明を行ったわけですが、リフォームにかかる金額の提示を行った所、それまで目をらんらんと輝かせていたオーナー様が、一挙にトーンダウンします。

「そんなに費用かかるの…」

オーナー様がリフォームに踏み切れない理由

セミナー参加でリフォームが発生するのは認識されていたのですが、そこまで多額のお金を掛けるイメージを持っていただけていなかったのです。

よくよく話を聞いてみますと、
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事例:兵庫県 RC造14戸 築30年

2010 年 3 月 15 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 兵庫県○○市
入居率 14戸中10戸入居 71.4%
構 造 RC造(築30年)

リフォーム概要

金額 23,000,000円
プラン ★外壁塗装
★玄関ドア交換
★共用部全面塗装
★室内洗濯パン設置
★シャンプードレッサー新設
★洋式トイレ改装
★TVモニターインターフォン設置
★キッチン交換
★下駄箱設置
★和室 ⇒ 洋室
★間取変更 DK ⇒ LDK
★駐車場ライン引き直し等

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一括借上コンサル奮闘記:Road to 初受注 (前編)

2010 年 3 月 15 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

今回の奮闘記は、関西営業部コンサルタントの、私UKが担当致します。

ご紹介いたしますのは、昨年10月にご提携いただきましたリフォームパートナー様のお話です。地元では建築実績豊富な会社様ですが、今後の事業の柱に賃貸リフォームに取り組んでいこうとのことでご提携いただきましたが、専任の営業マンはすぐには設置できる状況にはありません。

社長様はやる気マンマン。

きっかけは一括借上セミナー

専任営業マンを設置することは、事前に話をしておりますが、それを待って営業活動を開始するわけにもいかず、まずは当社の多数のパートナー様が成功されている、【オーナー様向け一括借上セミナー開催】を行うことでスタートすることを決定。成功されているパートナー様の手法を説明し、準備を進めていくことになりました。

但し、こういうセミナーで重要なのは、いかに多くの賃貸住宅オーナー様にご参加いただけるかであります。
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一括借上コンサル奮闘記:茨城県のとある海沿いの町で(後編)

2010 年 3 月 1 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

現地調査から1週間後、
とうとうリフォームプランが出来上がりました!
内容は下記の通りです。

・全面外壁塗装
・共用ポストの交換  写真でわかる通り、錆だらけです…
・玄関ドア交換
・キッチン交換(外部に負けず劣らず錆だらけでした)
・玄関部に目隠し設置(玄関開けたら中まで丸見えでした)
・ウォシュレット取り付け
・和室を洋室へ変更(収納・建具含む)
・室内に洗濯機置き場を確保し、浴室前に脱衣スペース確保。
・原状回復の徹底

現状持ち出しがある不採算物件に対してこれほど
(外部等600万円、室内960万円)
のリフォームを提案しました。

皆様がもしもこの物件を所有するオーナー様でしたら、
このリフォームは行いますか?

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事例:岐阜県 RC造19戸 築15年

2010 年 3 月 1 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 岐阜県○○市
入居率 19戸中11戸入居 57.9%
構 造 RC造(築15年)

リフォーム概要

金額 47,500,000円
プラン ★キッチン交換
★洗面化粧台設置(シャンプードレッサー)
★ウォシュレット設置
★間取り変更(2LDK⇒1LDK)
★和室を洋室へ変更

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事例:東京都渋谷区 木造4戸 築37年

2010 年 2 月 9 日 .... カテゴリー: 一括借上+リフォーム事例
物件概要

所在地 東京都渋谷区
入居率 4戸中2戸入居 50%
構 造 木造(築37年)

リフォーム概要

金額 14,000,000円
プラン ★外壁塗装
★玄関ドア交換
★対面システムキッチン新設
★TVモニター付インターホン
★エアコン新設
★バランス釜⇒ユニットバス
★洗面化粧台設置
★ウォシュレット設置
★CF→(フリーリングそっくりさん)
★収納(クローゼット)

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一括借上コンサル奮闘記:茨城県のとある海沿いの町で(前編)

2010 年 2 月 9 日 .... カテゴリー: 一括借上コンサル奮闘記

茨城県のとある海沿いの町でこのような物件に出会いました。

潮風にさらされて、鉄部は錆だらけ…階段は今にも崩れ落ちそうなです…
実際に現地調査をした際には、体重85kgの私が歩くと
廊下や階段がギシギシと音を立てていて
リフォーム提案前に破壊してしまったらどうしよう、と本気で思ったくらいです。

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