サブリース成功事例-収益が不安定なマンションだから引き継ぎが心配

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-収益が不安定なマンションだから引き継ぎが心配

富山県・RC24戸

公開日:2016.4.8

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。所有するアパート・マンションを家族や子どもに引き継ぎたい。「事業継承」は多くの家主を悩ませているのではないでしょうか。空室が多い築年数が経過した物件ならば、引き継いだ後に更に経営状況が悪化する不安が頭をよぎると思います。

今回は、事業継承を視野にマンションの経営を安定化させた家主の事例を紹介します。

リフォームをしてみないと空室が埋まるかが分からずリフォームに踏み切れない

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物件概要

  • 所在地 富山県
  • 築年  1985年
  • 構造、間取り RC造、2LDK
  • 総戸数 24室
  • 入居状況 4室/24室 (入居率16.6%)

今回のマンションは、RC全24室のファミリー向けとなります。家主は、1985年にこのマンションを建築して、自主管理でマンション経営を始められました。

マンションは、電車、車ともに交通の便が良い場所にありました。

新築から10年ほどは、入居状況も順調で賃貸管理も家主自身で無理なくこなしていたそうです。しかし、築年の経過とともに空室が目立つようになりました。築年数が20年を超える頃から、リフォーム工事も考え始めたそうですが、リフォームをしてみないと空室が埋まるかが分からないために、工事を踏み切れないでいました。

空室以外にも、事業継承と賃貸管理の問題が家主を悩ませます。

手塩にかけて経営してきたマンションを、なんとか後世に引き継ぎたいと考えていましたが、家主自身の代で空室に悩ませているのにこのままの状態でお子さんの代に引き継いで良いのかと不安になったそうです。また、新築から続けていた自主管理も当初は大きな負担を感じていませんでしたが、年々管理業務に対する負担が大きく感じるようになったそうです。管理からの手離れも同時に考えたそうです。

そんな中、当地を営業エリアとする当社の提携するリフォーム会社が家主と接点をもつことになり、改善策を提案することになりました。

リフォームによる再生で満室経営となり家賃収入は4倍増に

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前述の通り、マンションの所在地は交通の便が良いばかりではなく、飲食店やコンビニエンスストアも近くにあることから、市内でも人気のエリアでした。家賃設定も相場と比較して適正なことから、空室を埋めるためには、経年劣化した内外装や古くなった設備や間取りを見直すことが不可欠だと判断して、下記のリフォームを提案しました。

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リフォーム内容

  • 外壁塗り替え
  • 2LDKの和室を3LDKの洋室に変更
  • ユニットバス交換
  • シャンプードレッサー設置
  • トイレ交換
  • 建具総入れ替え
  • クロス張替え

リフォームは内外装がブラッシュアップされ、内見に訪れた入居希望者へ良いイメージを与えることができます。また、3LDKへの間取り変更と水回りの刷新により入居者の支持を得ることができ、空室の解消が期待できます。

リフォームに併せてサブリースを提案しました。リフォーム後は、現状の月額24万円の賃料収入を上回る99万円が10年間改定されること無く保証されます。これにより、リフォーム工事の費用対効果を明確にしました。

家主から下記の点を評価してもらい、リフォームとサブリースが受託となりました。

  • リフォームによるブラッシュアップ
  • サブリースによる空室不安の解消
  • 賃料収入の安定化と収入増
  • 賃貸管理業務の手離れ
  • 上記から事業継承の不安の解消

本件は、リフォーム工事の効果と共に、工事の完成と入居募集時期をアパート、マンションの借り換え時期前半に設定したため、借り換え時期中に全ての空室を埋めることができました。

家主は、悩みのたねであった空室や管理の手離れ、事業継承の不安が全て解消され、満足してもらうことできました。

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