サブリース成功事例-事前の費用対効果の把握でリフォームを実行し物件を再生

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-事前の費用対効果の把握でリフォームを実行し物件を再生

山形県・木造10戸

公開日:2016.4.19

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。家主のほとんどは、アパート・マンションを「満室」にしたいと思っているのではないでしょうか。マンション経営に携わる私たちも同じ思いで、なんとか「空室」を減らしたいと、日々努力しています。しかし、全国的に空室が増えて、それに悩まされる家主も少なくはありません。

今回は、資産活用のために始めたはずのマンション経営で空室に悩まされますが、サブリースの導入で見事にその状況から脱却した家主のケースを紹介します。

満室経営の投資物件を購入するも経年で空室が増加

物件概要

  • 所在地 山形県
  • 築年  1990年
  • 構造、間取り 木造、2K
  • 総戸数 10室
  • 入居状況 4室/10室(入居率40%)

今回の事例の家主は、自営業を本業として、15年ほど前から副業でマンション経営を始めました。

自身で所有する更地にアパートを建築するのではなく、いわゆる投資物件を購入してのマンション経営となります。初めての投資物件の購入ということもあり、複数の売買専門の不動産会社から情報を集めたそうです。また、付き合いのある金融機関からもアドバイスを受けて、ある物件に目星を付けられました。

その物件は、当時で築年数が10年ほどのアパートで、間取りは2Kのファミリータイプで立地も良かったそうです。そして、一番の決めては、物件を購入する時点でアパートが満室であったことです。当時では、非の打ち所が無い物件を見つけ、早速購入したそうです。購入後のマンション経営は、本業が忙しいということもあり、売買事業をメインにしている不動産会社に一任していました。

購入直後は満室経営を続けていましたが、時が経つにつれて空室も増えていきました。そして、アパート購入から10年が経つと、空室は10室中8室までとなりました。入居率は20%になります。「自分のアパートの前を通りたくない」と思うほど、この状況が家主を苦しめました。同時に、賃貸管理を委託する不動産会社から改善案をもらうことができなかったことが辛く不満に感じていたそうです。 

リフォームとサブリースの組み合わせは提案時に費用対効果が把握できる

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今回の家主は、当社が面談する時点では、アパート購入のローンは返済済でした。家主自身もリフォームにより入居状況が改善されると考えていましたが、空室の多さから費用対効果を期待できず躊躇していました。

地方都市の多くは、アパート・マンションでも駐車場が必要になりますが、この物件は専用の駐車場がなく、近隣に確保する必要がありました。ただ、前述の通り立地が良いため、リフォームでブラッシュアップし、間取りを2Kから1Kに変更することで、十分再生することが可能であると考え、下記のリフォームを提案しました。

リフォーム内容

  • 外部一部塗装
  • TV付きモニタインターホン設置
  • キッチンパネル貼替え(一部居室キッチン交換)
  • 温水洗浄便座設置
  • クロス貼替え
  • 床材 木目調塩ビタイル貼替え
  • 洗濯機パン設置(一部居室)
  • 下駄箱設置(一部居室)
  • ウォークインクロゼット設置(一部居室)

リフォームと合わせて、当社のサブリースを提案しました。これまで賃貸管理を委託していた不動産会社は、売買事業が中心であるため賃貸管理が得意ではなく、サブリースが中心事業である当社のプロパティマネジャーが経営を代行し、賃貸管理は地元の当社が提携する賃貸管理会社と連携しながらマンション経営をすることを説明をしました。

一般管理の場合、リフォーム後の家賃収入が確定することはありませんが、リフォームとサブリースを組み合わせることで、提案時にリフォーム後の家賃収入が確定します。つまり、投資額に対する利回りが確定します。

本件は、リフォーム工事費約1200万円に対し、年間の保証賃料約252万円であるため利回りが20%を超え、投資という観点で考えても高い費用対効果がある点も家主から評価され、受託することができました。

リフォームによりアパートに付加価値が付いたことで、以前の入居率40%から満室の100%と、入居状況も劇的に改善されました。

以前は、「アパートの前を通りたくない」と思わせるほど家主を苦しめた物件は、見事に再生することができ、今後も家主に多くの収益を家主にもたらしていくことでしょう。

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