サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-兼業での自主管理で物件が放置状態に

北海道・RC造24戸

公開日:2016.4.22

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。マンション経営の管理手法は、自身で管理する自主管理、管理業務だけを賃貸管理会社に委託する一般管理、管理から経営までの全てを委託するサブリースの3種類があります。サブリースや一般管理ならば家主の負担は軽減されますが、全ての業務を家主が担う自主管理は、物件の細部まで目が届く安心感があるものの家主の負担は大きくなります。

今回は、本業を持ちながら自主管理をしていた家主が、本業が多忙になったため物件の管理を怠り、いつの間にかマンション経営の状況が悪化してしまった状況をサブリースで改善した事例になります。

自主管理をするものの本業で手が回らず募集情報を出すこともできなくなる

物件概要

  • 所在地 北海道
  • 築年  1998年
  • 構造、間取り RC造、1K
  • 総戸数 24室
  • 入居状況 13室/24室 (入居率54.1%)

本件の家主は、1998年、函館市の所有地にマンションを建築しました。1階にはテナントが入り、家主自身も最上階に居住するマンションです。主要道路に面していることから、立地も申し分ありません。

家主は、会社を経営していましたが、兼業として自主管理でマンション経営をしていました。新築当初は自主管理で滞り無くマンションを経営していましたが、本業が忙しくなり、マンションの管理まで手が回らず、そのうち管理を放置するようになったそうです。

新築直後から順調だった入居状況も、空室が出ても募集情報を不動産会社に出すことすらできなくなり、空室が増えていく一方でした。最終的には空室が11室までになってしまいます。

この家主は、当社が提携する賃貸管理会社パートナーが別件で提案をした際に、空室対策の相談を受けました。サブリースを紹介すると興味を持たれたため、面談の機会をもらうことになりました。

サブリースが家主の業務負担を無くして収入面も改善

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面談により、家主が以下の悩みを持っていることが分かりました。

  • 新築工事の残債が約10年分残っている
  • 空室が多くマンション経営は赤字続き。それまでは家主が持ちだして返済に充てているが、将来的には支払いが厳しくことになる可能性が高い
  • 家主自身が高齢であり、家族も管理まで手が回らない事情があり、自主管理の継続に不安を持っている

また、建物自体に大きな問題はないものの、1階のテナント駐車スペースを貸しているため、入居者向けの駐車場が確保できていない事も分かりました。自家用車の所有率が高い地方都市では、アパート、マンションでも駐車場は1室につき1スペース確保しなくてはなりません。

家主には、当社のサブリースを提案しました。サブリースの導入により下記の家主の悩みを解消することができます。

  • 新築工事の残債の返済不安 ・赤字経営による返済の持ち出し
    → サブリースにより支払われる保証賃料が下支え
  • 自主管理継続の不安、後継者問題
    → サブリースにより全ての管理業務から手離れができる。
    賃貸管理業務は最初に家主と接触を持った地元の賃貸管理会社に委託

サブリース会社として物件を預かる場合、契約後は満室経営を目指し物件を高稼働させる必要があります。そのためには入居者のニーズを押さえることが重要であり、地方では駐車場が必須設備となります。家主には、その事情を理解してもらい、近隣で駐車場スペースを確保してもらうことになりました。土地の購入は、金融機関からの融資を受けることになりましたが、その際も、マンションをサブリースすることで賃料収入が安定することが金融機関から評価されました。

駐車場スペースが確保できたことと、これまで怠っていた入居募集も賃貸管理会社から市内の不動産業への情報発信により認知度が高まったことで、サブリース契約後、1ヶ月で全ての空室が埋まり満室稼働となりました。

家主からは「もっと早く頼めばよかった」という言葉をもらいました。これまで苦しめられていた空室や管理、後継者問題から脱却することでき、これからはより一層本業に打ち込めるのではないでしょうか。

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