サブリース成功事例-入居率43%のアパートの再生に踏み切ったきっかけ

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サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-入居率43%のアパートの再生に踏み切ったきっかけ

石川県・木造16戸

公開日:2016.4.26

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。空室対策としてのリフォームは、小規模な工事では効果がない場合や、長期的にはまた直ぐに空室が埋まらなくなる場合が多くなります。ただ、大規模リフォームは工事費が高額になるため、費用対効果が見えないと踏み切れない家主も多いのではないでしょうか。

今回は、低迷するアパートの経営状況を「あるきっかけ」で再生することができた家主のケースを紹介します。

空室が増え収益も落ちるが経済的に困っていないため放置していた

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物件概要

  • 所在地 石川県
  • 築年  1984年
  • 構造、間取り 木造、1K
  • 総戸数 16室
  • 入居状況 7室/16室 (入居率43.7%)

今回の家主が所有するマンションの立地は、閑静な住宅街ながら電車、車ともに交通の便がよく商業施設が多くあるため、生活に便利なエリアとなります。また、近隣に大学があることから、学生にターゲットを絞った単身者向けタイプでした。

新築から入居率も高く順調に経営しており、既に新築工事のローンは完済していました。しかし、築年が経過することで空室が目立つようになり始めました。また、近隣に学生をターゲットにした競合アパート・マンションが増えてきたことで、更に空室が増えることになりました。

家主は、新築のローンが完済していることから経済的にも困っていませんでした。つまり、どうしても入居状況を安定化させる必要に迫られていなかったのです。

とはいえ、人気のエリアに建つアパートだけに、空室が多い状況は気にならないわけではなかったそうです。

そんな時に、当社提携のリフォーム会社からリフォームとサブリースの組み合わせによるアパート再生の話を聞く機会があり興味をもったそうです。

リフォームとサブリースの組み合わせ、そしてエリア特性を捉えた施策で満室に

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家主には面談の機会をもらい、リフォームとサブリースを提案することになりました。

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リフォーム内容

  • 外壁塗り替え
  • モニター付きインターホン、下駄箱設置
  • 洋室のキッチンと和室の1室を洋室のリビングダイニングキッチンに間取り変更
  • 3点ユニットバスから浴室とトイレを分離(設備交換含む)
  • キッチン交換
  • 洗濯機置き場設置

当社のリフォーム工事と中古物件に対応したサブリースの組み合わせは、リフォームした後にサブリースによる一括借り上げで賃料収入が確定するため、発注前に工事の費用対効果を捉えることができるメリットがあります。

家主には、その点を説明し理解もしてもらいましたが、家主の経済面からリフォームに踏み切ることができませんでした。

そのため、物件所在エリアを中心に営業展開する当社提携の賃貸管理会社より、同エリアにおける当該アパートの将来性を説明することになりました。当エリアを管理するだけあり、競合物件の状況やエリア特性も熟知しています。

人気エリアであることは家主も承知していましたが、ターゲットが同じ競合物件とは、提案したリフォームよるブラッシュアップで差別化を図ることができ、十分満室経営は可能であることを説明しました。ただ、それはもう一つ条件があります。それは、リフォーム工事の完成と入居者募集の開始時期を2月上旬に設定するというものでした。

学生がターゲットの物件であれば、新入学生は3月までに入居する必要がり、それまでに入居できない物件は候補物件から外れることになります。また、複数の候補物件を内覧してから物件を決めることを考えると、2月上旬までにリフォーム工事を完了させることで、有利に入居者募集を進めることができるためです。

学生が入居するこのタイミングを逃せば、来年の借り換え時期までの空室を埋めることは厳しくなるでしょう。

家主には、この点を納得してもらい、リフォーム工事とサブリースを受託することになりました。

リフォーム工事は、予定通り2月上旬に完了して、同時に入居者募集も開始することができました。入居者ニーズを捉えたリフォームと、高いリーシング力を持つ提携賃貸管理会社の仲介もあり、借り換え時期となる3月までには全ての空室を埋めることができました。

一度は経営状況が悪化したアパートですが、見事に再生させることができ、新築当時のように収益を上げ続けています。

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