サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-満室経営するもローンの返済が困難に

山形県・軽量鉄骨造12戸

公開日:2016.4.5

サブリース、一括借り上げの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。全国的に空室率が高まる昨今、全ての家主とマンション経営に携わる業者の一番の願いは「満室経営」ではないでしょうか。

今回は、満室経営をしていてもローンの返済に苦しむ家主が、サブリースの導入でマンション経営の悩みであるローンの返済と空室の将来不安を解消したケースを紹介します。

家賃の値下げでローン返済が困難に。銀行がサブリースを提案

物件概要

  • 所在地 山形県
  • 築年  1999年
  • 構造、間取り 軽量鉄骨造、1LDK:1室、2DK:11室
  • 総戸数 12室
  • 入居状況 12室/12室 (入居率100%)

今回の事例の家主は、1999年、自身で所有する更地の活用としてアパートを建築しました。新築の計画段階から、長期にわたりマンション経営を安定させるため、競合物件との差別化を図るべく建物を設計したため、建築費は高額になったそうです。

新築当時は、各部屋の賃料も高めに設定できたため、工事費のローン返済は問題ありませんでした。しかし、築年数が経過することで次第に空室が増え始め、最も多い時で12室中8室と6割を超える空室を抱えることもありました。

当時、家主は一般管理でマンション経営をしていため、空室による家賃収入の減少は直接家主に振りかかります。

このような状況になり、空室を埋めるため賃貸管理会社から提案されたのは、賃料の値下げでした。手間を掛けずに実行できる施策であるため、同様のケースではよく使われます。

賃料を下げることで空室は埋まり、再び満室にすることができました。

しかし、賃料を下げることで、満室時のマンション全体の賃料収入も減少してしまいました。新築工事のローンが完済しているならばまだしも、ローンの残債を抱える家主は返済に苦しむことになります。

また、空室をだった部屋に入居してもらった人の中には、東日本大震災で被災された一時的な入居も含まれていましたが、あるタイミングで一斉に退去したため、再び空室を抱えることになりました。12室中5室が一瞬にして空室になってしまったのです。

家主は、困り果てて、メインバンクに返済について相談に行き、サブリースを提案されました。

当社は、その銀行と提携関係にあったため、家主を紹介してもらい面談することになりました。

サブリースによる家賃収入の安定が返済条件を変更させる

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家主との面談で、マンション経営の悩みは、前段の通りローンの返済が厳しいことに加え、今後の空室の不安、さらに空室発生時に納得のいく提案、対応ができなかったそれまでの賃貸管理会社への不満でした。

1番の悩みであるローンの返済は、当社のサブリースを導入してもらうことを条件に、当社から銀行に返済条件の変更を打診するよう提案しました。家主には快諾してもらい、銀行にはサブリース導入後の経営計画書を提出し、条件変更を交渉しました。

銀行側は、家主が返済に苦しんでいることを認識していましたが、ローンの返済期間を延長しても、返済が滞らない保証はなかったため躊躇していました。しかし、サブリースの導入で、ローンの返済原資が家賃の保証でカバーできることが分かり、ローンの滞納のリスクがないことを理解してもらい、返済期間を2年から4年に延長してもらえることになりました。

将来的な空室の不安は、サブリースの特性を理解してもらい、賃貸管理会社は当社が提携する地元の賃貸管理会社パートナーに管理を委託することで、家主が持っていた全ての悩みを解決できるということで、当社のサブリースを導入してもらうことになりました。

家主は、ローン返済期間の延長により月々の返済が少なくなったこと、そして空室の将来不安や賃貸管理会社の不安が解消され、安心できる満室でのマンション経営に満足してもらっています。

今回のような築年数が浅い高稼働物件でも、社会情勢の変化などで突然多くの空室をかかえ、家賃収入が悪化することは珍しくありません。また、金融機関はサブリースに理解があり、家賃が保証されることで返済条件を見直しもらえることもあることが分かりました。

中古物件の家主以外に、満室でも将来の空室不安をもっている家主には、サブリースの導入で悩みを解決することができるでしょう。

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