サブリース成功事例-ハウスメーカーの度重なる賃料減額改定の苦しみから脱却

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-ハウスメーカーの度重なる賃料減額改定の苦しみから脱却

長崎県・軽量鉄骨造8戸

公開日:2016.4.12

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。サブリースの良いイメージを持たない人は少なくありませんが、その根源となっているのはハウスメーカー系サブリース会社による賃料減額改定で、マスメディアでも多く取り上げられています。

今回は、大手ハウスメーカーで建築したアパートを経営する家主が、度重なる賃料減額改定に苦しめられますが、サブリースの切替えで賃料改定から逃れ、更には空室不安も解消したケースを紹介します。

度重なる賃料減額改定が家主を苦しめる

物件概要

  • 所在地 長崎県
  • 築年  1988年(当社受託時、築26年)
  • 構造、間取り 軽量鉄骨造、2LDK
  • 総戸数 8室
  • 入居状況 4室/8室 (入居率50%)

今回の事例の家主は、アパートを2棟計8室所有しています。マンション経営には詳しくない家主は、テレビCMや広告を出稿する大手ハウスメーカーならば安心だし、建築後、サブリースでマンション経営も代行してくれるから、一般管理とは異なり煩雑な業務から手離れできるということで、建築は大手ハウスメーカーに、サブリースはハウスメーカー系サブリース会社に発注しました。

新築から築年数が浅い時期は、入居者が退去しても比較的早めに新しい入居者が見つかり、マンション経営も順調でした。

しかし、築年数の経過とともに空室が増えていき、入居者を募集しても中々空室が埋まらないようになります。そして、新築から20年が経過した頃から、ハウスメーカー系サブリース会社から賃料減額改定を提示されるようになりました。

前述のとおり、マンション経営の情報を多く持っていなかった家主は、保証契約を継続するためにハウスメーカー系サブリース会社が提示する賃料減額改定案に従うしかありませんでした。

そして、更なる賃料減額改定案が3案、サブリース会社から提示されました。その内容は下の通りとなります。

  • 1案 月額保証賃料を280,000円から200,000円に改定(2年間、保証賃料を固定)
  • 月額保証賃料280,000円(2年間、保証賃料を固定)は維持するが、約8,000,000円のリフォーム工事を新築したハウスメーカーで行う
  • 3案 サブリースを解除し、ハウスメーカー系サブリース会社にて一般管理で再契約

上記のどの提案でも、賃料収入が新築時のローンの返済額を下回り、返済することができなくなります。これでは、マンションを経営するほど赤字が増えていく状態になり、家主は困り果ててしまいます。また、度重なる賃料改定が家主の大きなストレスとなり、この状況から脱却する方法を探している中、当社のサブリースを紹介され、家主と面談することになりました。

リフォームによるブラッシュアップとサブリースの組み合わせで物件を再生

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家主は、マンション経営の継続を希望していました。

今後、空室を減らし満室経営を目指すには、築年数の経過により古くなったアパートのブラッシュアップが必要であると考え、今の入居希望者から支持される付加価値を付けるために、下のリフォームを提案しました。

リフォーム内容

  • 外壁、階段鉄部の塗装
  • エアコン新設
  • フローリング全面張り替え
  • 和室から洋間に変更
  • モニター付インターフォン設置
  • 洗面化粧台の交換
  • 壁一面アクセントクロス

リフォーム工事費用は4,800,000円となりますが、ハウスメーカーが提示したリフォーム工事費の6割程度に納まります。

管理手法は、当社の中古物件に対応するサブリースを提案し、月額保証賃料は最低でも250,000円、満室時には330,000円となる収益分配型で提示しました。なお、保証賃料は契約開始から10年間は固定となります。

また、リフォーム工事費は金融機関からの借り入れを希望していたため、新築工事の残債とともに、他の金融機関に借り替えできるよう、当社がサポートするよう併せて提案しました。

リフォーム工事の内容、金額もサブリース契約ともに、ハウスメーカーよりも好条件を提示でき、家主を苦しめていた2年毎の賃料減額改定もなくなることから、家主から受託しました。

そして、このアパートは、リフォーム工事が完了してから1ヶ月で満室となり、家主からも満足してもらっています。

ハウスメーカーの賃料減額改定に悩んでいる家主は少なくないと思います。一度、サブリース契約を結んでしまうと、契約を継続するために賃料減額改定を受け入れざるを得ないと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、中古物件でも対応するサブリースならば、そのような家主の悩みを解消できますし、今回のように築年が経過して物件でも、リフォームで再生させることが可能なのです。

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