サブリース成功事例-思い出の詰まったマンションを次世代に引き継ぐために

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-思い出の詰まったマンションを次世代に引き継ぐために

大阪府・RC造9戸

公開日:2016.5.5

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。アパート、マンションを所有し、マンション経営をする家主の中には、物件を自分の子どものように「かわいい」と思う人がいます。サブリース会社の私たちとしては、各物件を満室にするため客観的に評価しますが、自分の物件に愛着を持つ気持ちは理解することができます。

今回は、ご主人との思い出が詰まった当時築30年のマンションを、リフォームとサブリースを組み合わせて見事に復活させた事例を紹介します。

ご主人から引き継いだマンションも歳を重ね競争力が低下

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物件概要

  • 所在地 大阪府
  • 築年  1983年
  • 構造、間取り RC造、1LDK
  • 総戸数 9室
  • 入居状況 3室/9室 (入居率33.3%)

本件は、仕事をしながら女手一つで子どもを育てた女性兼業家主の事例です。30年前、ご主人が大阪市に賃貸用のマンションを建築しマンション経営を始めたそうです。3階建ての物件はRC造で、当時の入居者ニーズを盛り込んだため、マンションの経営状況は順調でした。

新築当時からマンション経営を切り盛りしてきたご主人とは、10年前に死別して、現在の家主が相続して物件を引き継ぐことになりました。その時点で、物件は新築から20年が経過しており、建物の内外装の経年劣化が気になっていたそうです。

ただ、家主自身、マンション経営を引き継ぐ前から持っていた仕事で多忙なことや、ご主人にマンション経営を任せていたため経営ノウハウを持っていなかったため、積極的に経営を見ることはしかなったそうです。

家主がマンション経営を引き継いでから10年が経とうとした時、ご主人が残してくれたマンションを子どもに引き継ぐため、マンションを再生すべくリフォームを検討したそうですが、投資効果に不安を持ちリフォームを思いとどまってしまいます。

既に空室に悩まさるようになっていましたが、リフォームをしたところで空室が埋まる保証がなく、リフォーム工事費用を掛けても空室が減らない可能性があるため不安だったとのことです。

そんな中、当社が提携するリフォーム会社パートナーが出稿した広告を目にした家主から問い合わせをもらい、家主と面談することになりました。

リフォームとサブリースの組み合わせで投資効果が明確化される

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前段で紹介した通り、家主は仕事を持っていて多忙なことや、マンション経営に関する情報収集や勉強に割く時間も無いことから、マンション経営から手離れしたいと考えていました。

また、建築に詳しい親戚から、マンションの建て替えは建築コストが上がっているなどの理由からリスクが高いと聞いていて、建て替えではなくリフォームにより再生を希望していました。

そこで、リフォーム工事による物件のブラッシュアップと中古物件に対応したサブリースによるマンションの再生を提案しました。リフォームは下記の内容となります。

リフォーム内容

  • 外壁の塗替え
  • 2Kから1LDKへの間取り変更
  • 和室を洋室に変更
  • TV付きモニタインターホン取付け
  • ユニットバス交換
  • 浴室乾燥機新設
  • キッチン入替え
  • エアコン取付け

マンションの外観は物件の第一印象となり、インターネットでの部屋探しにも内覧時にも重要であるため、塗り替えによりイメージチェンジを図ります。入居希望者から支持を得られるよう、1LDKへの間取り変更と和室から洋室に変更し、キッチン、バスなどの水回りも変更、そして入居者アンケートや各種情報誌等でも人気設備となっているTVモニタ付インターホンを付加価値として取り付けました。また、築年数が経過した物件には多い狭いベランダを持つため、浴室乾燥機を導入することで、入居状況の改善を図るリフォームプランとなります。

リフォームへの投資効果の不安に対し、リフォーム後の収支計画を提示し説明しました。当社のサブリースは収益物件型(売上に応じて保証賃料以上の収益を家主にも分配する仕組み)であるため、保証期間中のミニマムとマックスの保証賃料が決まり、保証開始から10年間は保証賃料が固定されるため、投資効果が明確になります。

マンション経営からの手離れは、サブリースの経営代行により解消されます。

上記の提案で、家主の持つ悩みは全て解消されるため、リフォーム並びにサブリースを受託することになりました。

リフォーム前は、6室あった空室も、リフォーム後には1カ月で全て埋まり満室経営にすることができました。

ご主人との思い出が詰まったマンションは、見事に再生し、子どもの代にバトンタッチしてからも収益を上げ続けていくことでしょう。

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