サブリース成功事例-家主と共に育ったマンションを再生させたい

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category2 サブリース成功事例

サブリース成功事例-家主と共に育ったマンションを再生させたい

大阪府・RC造30戸

公開日:2016.4.14

サブリースの導入で、マンション経営が改善された事例を紹介する「サブリース成功事例」。年齢を重ねると多くの別れを経験します。家族や友人もそうですが、生まれ育った街が急激に変化することで同時の面影が消えて寂しい思いをすることがあります。逆に昔から変わらないもの、特に自分の生活に近いものは愛着が湧いたりするものです。

今回は、幼少から共に育ち愛着のあるマンションを再生させた家主のケースを紹介します。

幼少の頃から目にして育ったマンションだから何とか再生させたい

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物件概要

  • 所在地 大阪府
  • 築年  1973年
  • 構造、間取り RC造、3DK
  • 総戸数 30室
  • 入居状況 17室/30室 (入居率56.6%)

今回は、親から引き継いでマンション経営をする家主の事例となります。

マンションは、家主の幼少時代となる1973年に建築されたもので、家主の父親が所有し一般管理でマンション経営を行っていました。

マンション経営は順調で、家主一家に安定的な収益をもたらしていました。また、マンションが家主の当時の自宅から近い場所にあったため、父親に連れられてマンションを訪れることも多く、家主の幼少の思い出にも登場するほど近い存在でした。

しかし、時の流れとともに空室が目立つようになります。ただ、新築工事費のローンを完済していたこともあり、内外装には大きな手を入れずマンション経営を続けていました。

そして、現在の家主がマンションを引き継ぐことになりました。マンションは築40年を越えようとしており、建て替えという選択肢もありましたが、家主は共に育ってきたマンションを何とか再生できないかと考えるようになります。愛着のあるこのマンションにもう一花咲かせたいと思っていたそうです。

家主から見ても、マンションは古くなりすぎていました。再生にはリフォームが必要であることは理解していましたが、工事費が高額になりそうで不安だったそうです。そして知人にマンションの再生を相談することになりました。

リフォーム工事費用もサブリースによる安定収入により不安を解消

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いわゆる、「知人の知人」が当社提携のリフォームパートナーだったことから、家主と面談する機会をもらいました。

家主の考えは、とにかくマンションを取り壊さず再生させたいというものでした。また、再生のためのリフォームが高額になりそうなことと、古くからの入居者が多くリフォームに対し協力してもらえるかなどの不安を持っていました。

リフォーム工事は、下記のように現在の入居者ニーズを捉えた内容で提案しました。

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リフォーム内容

  • 外壁塗装
  • モニター付インターフォン設置
  • 3DKから1LDKへの間取り変更
  • システムキッチン・エアコン設置
  • クローゼット2カ所設置
  • 洗面化粧台・洗濯パン設置
  • ユニットバス新設
  • 畳をフローリングに変更、クロス張替え

サブリースは、中古物件に対応した保証賃料10年間改定しない内容で提案しました。規模の大きめなリフォームは工事費もかさみますが、サブリースにより安定した家賃収入が確定するため、ローンの返済も安定的であることが提案段階に把握することができます。

仲介と管理は、地場で長年賃貸管理業を営む当社提携の賃貸管理会社への委託となります。

マンションがリフォームでブラッシュアップされ、これまでは空室に悩まされていた家賃収入もサブリースにより安定し、ローンの返済に対する不安を解消されたため、リフォーム工事とサブリースを受託することになりました。また、古くからの入居者への説明などは、賃貸管理会社とリフォーム会社が入居者対応をすることで理解してもらうことができました。

リフォーム工事費の借り入れは、当社提携のリフォーム会社から融資先金融機関への後押しもあり、融資がスームズに実行され、古くからの入居者へのリフォーム工事の協力依頼もリフォーム会社が各入居者への説明、話し合いを行うことで滞り無くリフォーム工事を進めることができました。

リフォーム工事による付加価値向上と、賃貸管理会社の仲介力により、サブリース契約開始直後から空室が埋まり始め、その後5カ月で空室を全て埋めることができました。一度満室になってからは、退去があっても1室のみで、その空室も直ぐ埋めることができています。

低迷していた50%の入居率は100%の満室経営となり、建物自体とマンション経営の全てにおいて再生させることができました。

このマンションは、まだまだ家主と共に生き続け、これまで以上に家主に収益をもたらしてくれることでしょう。

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