サブリース活用マニュアル
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category1 サブリース活用術

サブリースのプロが実践する計数管理

公開日:2016.5.28

「誤解だらけのサブリースをマンション経営に活用するマル秘術」は今回から「サブリースのプロが実践する空室リスクを激減させる方法」として具体的なサブリース、マンション経営のノウハウ、スキルを紹介してきます。

第1回目は「計数管理」についてです。全国47都道府県で6万5,000戸以上のアパート・マンション経営をサブリースで代行する私たちサブリース会社のノウハウの「肝」が「計数管理」だと考えています。少々難しく感じるかもしれませんが、最後までお付き合いください。

計数管理ができれば遠隔でもマンション経営を管理できる

冒頭でも触れましたが、私たちは全国47の全ての都道府県においてサブリースでマンション経営を代行しています。そのように述べると「全国各地に事業所があるのでは」と思われるかもしれませんが、経営代行を担当するプロパティマネジメント事業部は、東京、名古屋、大阪、福岡、札幌の5つの拠点のみで活動しています。時折、スタッフが現場まで出向くこともありますが、基本的には各事業所から担当地域を遠隔でカバーしています。

「アパート、マンションの近くにいなくて経営代行ができるわけがない」と言われますが、マンション経営は基本的に「計数管理」をしっかりやることで、どこにいても経営ができるのです。

経験則や勘ではなく、データに基づいた明瞭明快な計数管理による経営が「サブリースのプロによるマンション経営」なのです。

入居率と稼働率で経営状況を把握して経営を改善する

サブリースのプロの「経営管理」がどのようなものか紹介していきます。まずは、「入居率」と「稼働率」です。

全戸数のうち、何戸が入居しているのか?その時点の「入居率」…マンション経営に必要な、この計数管理は当然に家主、管理会社は行っています。もう一歩深堀して、「稼働率」も管理したいところです。「稼働率」とは、その部屋が1年365日のうち、何日間家賃を稼いでくれたのか…これを計数管理するのです。「入居率」「稼働率」の係数を持てば、マンション経営上必要な損益計算がある程度できますし、新築計画時に策定された「収支シミュレーション(事業計画書)」との比較で、マンション経営の状況を正確に把握することができるようになります。 

上で算出した入居率、稼働率、損益を客観的に分析することで、そのアパート・マンションの経営状況を、現地にいなくても把握することができます。この分析から、経営の改善策、つまり空室を減らすための入居促進策を実行します。

経営状況を改善するためには、自身のアパート・マンションのその市場におけるポジションを確認し、分析しなければなりません。いわゆる競合状況分析です。家主自身が分析する場合、高く評価することがありますが、そこはサブリース会社の視点で客観的に競合物件と比較します。

競合物件との比較分析は、比較項目をいくつかのカテゴリーに分けてさらにそれを細分化して調査します。立地、家賃、間取り、設備、築年数などの各項目を数値化することで客観的かつ総合的に評価し、どの点が競合より優位でどの点が劣っているのかを徹底的に調べ尽くします。そして、立地や築年数など改善しにくい条件以外に改善できる箇所を洗い出します。

これらは、現地に居なくても十分に分析することができます。実際にそのアパート・マンションを扱う不動産会社にヒアリングすれば、入居に至る場合、至らぬ場合のポイントが何かを把握することもできます。

そこでこれらの条件をチェックして問題点を修正し、見直された条件で再度募集する。
これがおおまかな流れです。

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