サブリース活用マニュアル
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category1 サブリース活用術

原状回復問題にみる入居者への意識の変化

公開日:2016.4.18

「誤解だらけのサブリースをマンション経営に活用するマル秘術」は、サブリースを知って活かし安定したマンション経営を実践するため、日本の「住居」に対する感覚やマンション経営業界が持つ問題点について解説してきました。

賃貸アパート・マンションは、日本人の住居感覚にある「住宅のピラミッド型」の底辺に位置していたため入居者を軽視する傾向にありましたが、その姿勢にも変化がみられているようです。

入居者重視で原状回復も変わった

賃貸アパート・マンション業界の入居者軽視ともいえる姿勢は、この「住宅のピラミッド型」感覚が影響しています。少し厳しい表現になりますが、賃貸アパート・マンションオーナーや不動産会社は入居者を「上から目線」といった考えで接してきたともいえます。

それを表すのが敷金制度です。敷金は面識のない入居者に部屋を賃貸する家主にとっての保険のようなもので、入居者が家賃を滞納したときに補填することや、床や壁などが破損したときの修繕工事に充てるために、入居者が事前に家主に預けるお金のことです。

つまり、トラブルが無ければ退去時に返金されるべきものですが、これまで敷金が返金されないケースが多くありました。その場合、床材や壁紙の新調に充てられてきたのです。この状況に異議を唱える入居者により敷金返還請求が多発して入居者側が勝訴しています。国土交通省のガイドラインにも「原状回復は家主が負担する」と定められています。

タバコとペットが原因ならば「原状回復」の義務

賃貸アパート・マンションにおける経年劣化の判断は難しいものがあります。

憲法でも明記されている人間らしい生活を送るために必要なもの、例えばテレビや冷蔵庫などは、常識の範囲で使っていれば、敷金を充てるような過失にはなりません。

ただ、タバコやペットなどは、法律的にこれらは生きていくために必ずしも必要なものではないと位置づけられることが多いため、タバコで汚れた壁紙やペットが傷つけた床などは、修繕のために敷金が充てられてことがあります。

とはいえ、敷金はあくまでも入居者のもので、家主は預かっているに過ぎません。それを入居者に過失のない内装の新調に充てるのは正しくないというのがルールなのです。

しかし、長い間このような感覚はマンション経営業界にはありませんでした。それが許されてきたのは、「住宅のピラミッド型」感覚が関係しています。

ただ、全国的な空室の増加で家主と入居者の力関係は逆転しました。敷金返還請求の増加は、「住宅のピラミッド型」の考え方が崩壊していることを物語っています。

原状回復問題でも、入居者軽視の慣習が改められました。度重なる分譲マンションの不祥事や災害などで「持つことのリスク」が指摘されるようになった今、日本における「住宅のピラミッド型階級制度」という旧来の認識も変わりつつあることは、サブリース、マンション経営業界には喜ばしいことです。ただ、家主や不動産会社が「これまでの考え方」を改めない限りマンション経営で成功することは難しいでしょうし、賃貸アパート・マンションをより良いインフラにするためにも入居者を重視したサービスが求められます。

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