サブリース活用マニュアル
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category1 サブリース活用術

サブリース・一括借上の特長を知る

公開日:2016.4.22

「誤解だらけのサブリースをマンション経営に活用するマル秘術」は、サブリースを知って活かし安定したマンション経営を実践するため、サブリースの正しい知識や活用法を紹介していきます。

前号では、自主管理や一般管理とともに賃貸アパート・マンションの管理手法の筆頭であるサブリース・一括借上について解説しました。今回は、サブリース・一括借上の特長について説明します。

サブリース・一括借上の最大の特長はリスクが少ないこと

自主管理、一般管理との比較から、サブリース・一括借上の特長は家主にとって最もマンション経営上のリスクが少なく安定している点です。自主管理や一般管理ではオーナーの収益は入居状況によって変わってきます。自主管理は管理手数料が発生しませんし、一般管理はその月の家賃売上の5%程度の管理手数料ですから、比較的管理経費を安く抑えることができます。部屋が埋まれば高い収益を得られますが、空室が増えればそれに合わせて収入は減り、入居がゼロならば収入もゼロになります。昨今の空室数の増大で、収益が落ち込んでマンション経営に苦労されている家主も少なくありません。

ところがサブリースの場合、家主が直接契約を結んでいるのはサブリース会社であり、一括借り上げにより毎月支払われるの賃料が一定であるため、空室を心配する必要がありません。先の例に挙げたとおり15%の利ざやを控除されたとしても毎月85%は確実に懐に入ってきます。サブリースは一種の「保証」なのです。

サブリース・一括借上は入居者トラブルも回避できる

収入以外のメリットとしては入居者トラブルのリスクも抑えることができるといえるでしょう。自主管理や一般管理では、入居者が不動産会社を相手に契約を交わしても、書類の「貸主」欄には家主の名前が記載されます。不動産会社はあくまでも「代理人」であるため、物件に問題が生じたり、入居者とのトラブルがあったりした場合は、家主が最終決定者となりアクションを起こすことになります。しかし、通常、家主は賃貸管理会社に運営を任せているため、物件の詳細は把握しておらず、入居者との面識も無いケースが多いと思います。そのような状況で家主は重要な判断ができるでしょうか。

サブリース・一括借上の場合、入居者と交わす契約書の貸主欄はサブリース会社です。サブリース会社は賃借人、転貸人、管理運営人の3役をこなすため、物件を熟知しており、トラブルが起きても迅速に対応することができます。

このように一括借上というのは、家主の収入面、管理面の双方でリスクを大幅に軽減できる経営代行なのです。

このような特長を持つサブリース・一括借上ですが、マスメディアやインターネットではいい話を聞かないのも事実です。

ただ、サブリース・一括借上はサービスを提供する会社によって契約内容は多岐にわたります。要は色々なカタチの一括借上があるのです。次号では、複数存在するサブリース・一括借上について解説します。

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