サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

アパート・マンションは建てた時期で相続税対策にならない

公開日:2016.6.13

「サブリースでマンション経営の相続税対策を最大化する」をテーマに、マンション経営で相続税対策をする場合の注意点やサブリースを活用した効果の高い節税対策について解説してきました。

更地を持っている資産家ならば、現金を建物に形を変えることで相続税評価額は圧縮されます。さらに建築した建物がアパート・マンションならば借家権割合によりさらに評価額は圧縮され、そのアパート・マンションを満室経営することで賃貸割合が高まり、相続税効果を最大限に引き出せることはこれまで解説した通りです。

現行の税制では、注意すべきことはあるものの、マンション経営による相続税対策が効果的であることは紛れもない事実です。ただ、マンション経営が事業であることを理解し、立地の検討や入居者ニーズを押さえた建物を建てても、相続税効果が発揮されないケースがあります。それはアパート・マンションを建てた時期と関係してくるのです。

順調に経営してきたときに節税効果が無くなるという不思議

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せっかく、相続税対策のために建てたアパート・マンション。マンション経営が事業であることを理解し高い入居率を維持しても、「建てた時期」によっては節税効果が無くなるという例外があります。不思議な話ですが、それはマンション経営が順調な場合に起こります。

マンション経営で相続税対策を考える人の多くは資産家だと思います。資産に更地がある場合、家族に資産を相続するために対策を考えるのではないでしょうか。

マンション経営を順調に進めるため立地や入居者ニーズを捉えた計画でアパート・マンションを満室にすることで、節税効果は最大限引き出されます。

マンション経営の悩みである空室は、全国の平均空室率22.7%(※)と4室に1室は空室という非常に多い状況が続いています(詳細は「サブリースを取り巻く環境 「日本」の空室状況」を参照)。多くの家主が空室に頭を悩ませる一方で、満室経営を続けている家主がいるのも事実です。長期にわたり空室を抑えて順調に経営することは決して無理なことではありません。

ただ、そのように順調に経営してきたときに節税効果が無くなるという例外が起きてしまいます。

何故、そのようなことが起きてしまうのでしょうか。次号では、節税効果の推移をシミュレーションで検証します。

※ 出典:公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会 都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数・空き戸・空き室率」2015年3月

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