サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

相続税対策の基本は現金から形を変えること

公開日:2016.5.22

「サブリースと相続税対策」のコーナーでは、これまで、家主が相続税対策をしなければならない理由や相続税の基本について解説してきました。

この号からは、サブリース、マンション経営をする家主やこれからマンション経営を始める人に見逃すことのできないアパート・マンションに関する相続税対策について解説していきます。

「借金を多くすると相続税対策になる」は本当?

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さて、本題に入る前に「借金と相続税対策」について触れてみたいと思います。

最近、「借金を多くすると相続税対策になる」というような話を耳にすることがあります。これは本当なのでしょうか?

一般的に、借金を多くするとその分だけ財産が減るようなイメージがあるかもしれませんが、実際にそのようなことはありません。

1億円の資産を持っている人がいるとします。その人が金融機関から1億円の借金をした場合、借入金は負の財産になるため「資産の1億円」と「借金の1億円」が「相殺されて0円」になるように思えます。

しかし、1億円の借金をすることでその金額が口座に振り込まれるため、財産は1億円増えることになります。つまり「資産の1億円-借金の1億円+借金で振り込まれた1億円=1億円」となり、財産は1億円のままとなりますので課税される相続税も変わることはないのです。借金が多くても相続税対策にはならないことが理解してもらえたと思います。

相続税対策の基本は資産の「形」を変えること

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「借金が多いと相続税対策になる」という誤解から、財産として所有する現金でも借金した現金でもその価値が変わることはないということが分かりました。つまり、どのような形でも現金として持っている限り、相続税評価額を圧縮することはできないということになります。

このことから、相続税対策の基本は次の2点になるといえます。

  • 相続する資産を減らすこと → 生前贈与など
  • 資産の「形」を変えること → アパート・マンションの建築

相続する資産を減らす方法の代表である「生前贈与」は、年間110万円までは非課税となりますので、その枠内であれば贈与税を納めることなく相続することができます。ただし、年間110万円までの限定的な贈与になりますし、土地や建物を相続するには非課税枠が小さいことから、地主や家主が非課税で生前贈与は対策の効果として十分なものではありません。

資産の「形」を変える方法の代表格の「アパート・マンションの建築」は、多くの資産家が恩恵を受けることができます。

現金や有価証券などを多く持つ資産家にとっては、まさに「現金」を「アパート・マンション」として形を変えることができます。

地主ならば、自己資金が少なくとも借金をしてアパート・マンションを建てサブリースなどでマンション経営を始めることが有効です。前段の説明の通り「借金の-1億円+借金で振り込まれた1億円=0円」と財産に変わりはありませんが、借金=現金をアパート・マンションに形を変えることになります。

そして、何より効果的なのは、「更地」が「アパート・マンションが建っている土地」になることです。同じ土地でも、更地とアパート・マンションが建っている土地では相続税評価額が変わってくるからです。

次号では、アパート・マンションを建築することによる節税効果がどのくらいになるか、相続税評価額を計算して検証してみます。

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