サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

相続税対策は建てるのも買うのも変わらない

公開日:2016.6.17

このコーナーのテーマは「サブリースでマンション経営の相続税対策を最大化する」です。マンション経営で相続税対策をする場合の注意点やサブリースを活用した効果の高い節税対策について解説してきましたが、新築でアパート・マンションを建築する場合や古くなった物件をリフォームして再生させることを前提に話を進めてきました。

今回は、更地に建築するのではなく既存のアパート・マンションを購入するという、今までとは異なる視点での相続税対策について考えます。

投資物件を購入しても相続税対策には有効

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これまで、マンション経営による相続税対策として、下のようなケースを想定して話を進めてきました。

更地を所有している資産家が、自己資金、または借入金で所有地にアパート・マンションを建築
キャッシュリッチな資産家が、土地を購入してアパート・マンションを建築
既にアパート・マンションを所有している資産家が、古くなった建物をリフォームで再生

マンション経営で相続税対策を行うには、上のケース以外は適さないかというとそうではありません。

賃貸用のアパート・マンションは投資物件として売買されていますが、そのような既存物件を購入しても相続税対策に有効的です。

既存物件の購入は節税効果が高いが注意も必要

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アパート・マンションの購入を考えるケースは、資産家の状況に合わせて多様ですが、所有地に建築した1棟目のマンション経営が順調で、さらにもう1棟購入するケースもあると思います。1棟目の建築で更地の所有地は無くなってしまうが、建築したアパート・マンションの経営が順調で資金が増え、その再投資先として手元にある「現金」を2棟目の物件を購入して「アパート・マンション」に形を変えるようなケースです。

ただ、既存物件を購入する場合、相続税対策として新築とは異なる点があります。

既存物件の購入は、建物にしても土地にしても、いずれの購入価格(時価)も、相続税評価額との間に開きがあるということです。

建物は、相続税評価額である固定資産評価額が実績価格に比べて低い金額になります。土地は、相続税評価額の算出に使う路線価が、公示価格よりも20%ほど低い価格になります。つまり、投じた資金に対して相続税評価額が相当に低くなるということで、相続税対策としては圧縮効果が大きくなりますが、投資先としてはしっかりと判断する必要があります。

相続税評価額が低いにもかかわらず、実勢価格があまりにも高いということは、相場より高い金額で購入しているかもしれません。割高な既存物件を購入してしまうと、物件を売却するときに、購入金額より大きく下回る金額でしか売却できなくなることもあります。

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