リフォームとサブリースの組み合わせによる相続税対策効果の検証

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
Making graph. Analyzing data with magnifying glass.
category3 サブリースで相続対策

リフォームとサブリースの組み合わせによる相続税対策効果の検証

公開日:2016.6.12

相続税対策の効果が高いのは、リフォームとサブリースを組み合わせることです。前号では、古くなったアパートをリフォームしてサブリースすることで見事に再生させた事例を紹介しました。

今回は、古くなったアパート・マンションのリフォーム前とサブリースを組み合わせたリフォーム後でどれくらい相続税評価額が変わるか検証していきます。

サブリースの効果で評価額を大幅に圧縮

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リフォームとサブリースによる相続税対策効果を検証するため、以下の条件で相続税評価額の違いを確認します。

土地
面積:660m²、借地権割合:70%、路線価:10万円/m²
建物
入居率:50%、固定資産評価額:3,000万円、リフォーム工事費:2000万円
※リフォーム工事費はローン

リフォーム前の相続税評価額を計算してみます。

土地
6600万円[路線価10万円×660m²] × (1 – 借家権割合70% × 借地権割合30% × 賃貸割合50%)= 5907万円
建物
3000万円[固定資産評価額] × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合50%) = 2550万円
合計
土地5907万円 + 建物2550万円 = 8457万円

次に、この物件を2000万円の工事費でリフォームをして、工事完了後、サブリースするとどのようになるでしょうか。

土地
6600万円[路線価10万円×660m²] × (1 – 借家権割合70% × 借地権割合30% × 賃貸割合100%)= 5214万円
建物
>従来分 3000万円[固定資産評価額] × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合100%) = 2100万円
>リフォーム分 2000万円[増改築費] × 70%[増改築分評価額](1 - 借家権割合30% × 賃貸割合100%) = 980万円
>合計 2100万円[従来分] + 980万円[リフォーム分] = 3080万円
合計
土地5214万円 + 建物3080万円 - リフォームローン2000万円 = 6294万円

土地は、サブリースにより賃貸割合が100%となるため、リフォーム前と比較して693万円圧縮されました。

建物は従来分とリフォーム分に分けて考えますが、従来分もサブリースによる賃貸割合100%の効果でリフォーム前と比較して450万円も圧縮されました。これにリフォーム分の評価額を合計した3080万円となり、リフォームローン2000万円を差し引くと1080万円となります。

リフォーム前の相続税評価額8457万円と比較すると、2163万円も圧縮されることが分かります。

相続税対策としてマンション経営が必ずしも正解ではない

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前段から、リフォームとサブリースの組み合わせによる相続税対策効果が分かりましたが、この「サブリース活用マニュアル」でも何度が書いてきた通り相続税対策だけを考えたマンション経営は失敗を招くことがあります。重要なのは「リフォームをしてでもアパート・マンションの収支を改善したい」という考えです。

2015年の税制改正以降、世の中にはさまざまな相続税対策セールスがあふれています。「更地があればアパート・マンションを建てたほうが相続税対策になる」とのセールストークと同様に「古いアパート・マンションをリフォームすれば相続税対策になる」と提案する会社も増えているようです。

家主はマンションを経営する経営者です。リフォームによる相続税対策のセールスには、経営者の視点で、本当に効果のある提案なのかを判断する必要があります。マンション経営は、現行の税制では最も効果の高い対策であることは間違いありませんが、個別の条件や長期的な視点で見た場合、必ずしもマンション経営が正解ではないこともあるのです。

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