サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

サ高住-高齢者向け賃貸での相続税対策

公開日:2016.6.21

前号は、サブリース、マンション経営による相続税対策の多様化を先取りするということで「遠隔地でのマンション経営」について解説しました。遠隔地でのマンション経営はメリットが多いものの、社会的整備の遅れから遠隔地でも対応できるパートナー探しが重要であると説明しました。

このコーナーは相続税対策をサブリース、マンション経営で最大化させることがテーマですが、皆さんはアパート・マンションというとどのようなものを想像しますか?学生や若い社会人をターゲットとしたワンルーム、1Kや、夫婦2人がターゲットの1LDK、ファミリー向けの2LDK以上のアパート・マンションではないかと思います。いわゆる一般的なアパート・マンションですが、近年、高齢化の進行で高齢者をターゲットにした賃貸が注目されています。

今回は、高齢者向け賃貸での相続税対策について考えます。

大幅に不足する高齢者向け賃貸

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日本が超高齢化社会になったことを知らない人はいないでしょう。そのような状況でも高齢者向けの住居は不足しています。高齢者の中でも介護を必要とする約410万人は、既存施設の不足から高齢者向けの施設や住宅への待機者となっています。この状況からも高齢者向け賃貸のニーズが高いことが分かりますし、何より社会的役割として使命感が大きいといえます。

ただ、介護を必要とする人の中でも、24時間体制での介護が必要な要介護認定が4~5の人たちは賃貸に受け入れることは難しくなります。

実際には、要介護認定が要支援1から要介護3までの高齢者に、介護保険のサービスを利用しながら住んでもらう「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」や「住宅型有料老人ホーム」を提供することが現実的でしょう。

多くのアパート・マンションの家主は、要介護3までの老人のひとり暮らしを受け入れることに難色を示します。年金暮らしであるための収入面の不安や、孤独死の心配などがその理由として考えられます。ただ、そのような家主が多いからこそ高齢者の住居は不足して需要が高まっているといえます。

サ高住はマンション経営経験者に馴染みやすい

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サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)と住宅型有料老人ホームには違いがありますが、分かりやすいところで契約形態が異なります。サ高住は入居者との間で賃貸借契約を結びますが、住宅型有料老人ホームは利用契約を結ぶようになります。家主やマンション経営の経験がある人にはサ高住のほうがなじみやすいかもしれません。また、サ高住は、法律の規定に基づいて建築、運営することで国から補助金を受けることもできます。

どちらの入居者も、介護保険の区分でいう「在宅介護」を受けながら暮らす高齢者になるため、自宅で訪問介護を受けて暮らしている高齢者と基本的には同じになります。つまり、特別養護老人ホームのような施設に入居して「施設介護」を受ける高齢者とは、基本的に性質が異なります。

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