サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

相続税の基本4-土地と建物の相続税評価額

公開日:2016.5.20

「相続税の基本」では、税制改正の2つのポイントから相続税の基本について解説してきましたが、第4回目となる今回はサブリース、マンション経営と切っても切れない土地と建物の評価額について解説します。

この評価額とは、相続する財産をストレートに評価した金額となります。

相続税対策に効果が高いと注目されているアパート・マンションでの相続税対策の大きなポイントは、いかに相続税評価額を小さくできるかです。税率を掛け合わせる前に評価額を小さくすることができれば、それだけ相続税を小さくすることができます。一般的には「評価額を圧縮する」というように表現されています。

土地の評価額は「路線価×面積」

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土地の評価額は、「路線価×面積」で計算します。

路線価は、国税庁が毎年7月に公表する「市街地を形成する地域の路線に面する標準的な宅地1m²当たりの単価」のことで、誰でもインターネットなどで見ることができます。

路線価25万円の道路に面する200m²の四角い土地の相続税評価額は、下の通り計算することができます。

路線価25万円 × 200m² = 5000万円

上の土地を更地のまま相続すれば、相続税評価額は5000万円になりますが、アパート・マンションを建築することで、評価額をさらに圧縮することができます。

上記では、簡単に計算しましたが、実際には諸条件により簡単に割り出せないケースが少なくありません。

路線価は、公示価格の8割程度を目安にしており、その地域における標準的な平坦できれいな「四角い土地」に対する単価を基準としています。しかし、土地の形は必ずしも四角いわけではなく、不整形な形状や都市計画法や建築基準法などの法律により規制が掛かっている土地もあり、簡単に計算することができません。

そのような場合、路線価を基準として土地の形状や状況に応じてさまざまな計算式で補正や減額を行いますが、複雑であるため専門家に依頼するケースが多くなります。

建物の評価額は「固定資産評価額」を使う

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建物の評価額は、「固定資産税評価額」を使用します。

固定資産税評価額は、市町村から送られる「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されている明細書に「評価額」や「価格」の項目で記載されています。明細書には「固定資産税相当額」や「固定資産税課税標準額」といった名称の項目がありますが、これらではありません。手元に明細書がない場合は、建物が所在する市区町村の市税事務所か市区町村役場の固定資産税係で、固定資産税台帳を閲覧して確認することができます。

固定資産税は、建物の評価ですので、築年数の経過に伴い減額されていきますが、3年ごとに評価替えが行われます。

ちなみに、建物の固定資産税評価額はおおむね建築費の50%程度になることが多いようです。

こうして建物の固定差資産税評価額が把握できれば、建物の評価額について計算する必要はありません。

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