アパート・マンションに形を変えることで大きな節税効果を検証

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

アパート・マンションに形を変えることで大きな節税効果を検証

公開日:2016.5.23

「サブリースと相続税対策」の前号では、相続税対策の基本となる資産の「形」をかえることについて触れました。

今回は、資産の「形」を変える代表格となるアパート・マンションを建築することによる節税効果について解説します。

サブリースなどでマンションを経営することで更に大きな節税効果

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相続税対策では、所有地を更地として寝かしておくよりも、土地に建物を建てたほうが節税効果は高まり、建物がアパート・マンションであれば、さらに大きな節税効果を得ることができます。これは相続税対策の中でも大きな節税効果が得られるものであります。

資産を現金で1億円持つ資産家が、1億円でアパート・マンションを建築しサブリースなどでマンションを経営する場合の相続税評価額を計算してみます。

1億円を現金で所有

相続税評価額 1億円

1億円を投資して建物を建築

1億円 × 建物の固定資産税評価額約50%(※) = 相続税評価額5000万円
※固定資産税評価額は相続税評価額の50%と仮定して計算

1億円でアパート・マンションを建築

アパート・マンションを建築した場合、「借家権割合30%」が控除されます。
1億円 × 建物の固定資産税評価額約50% × (1 – 借家権割合30%) = 相続税評価額3500万円

1億円を現金のまま持っていれば相続税評価額は1億円のままですが、その現金で1億円の建物を建築することで相続税評価額は5000万円まで圧縮され、さらにアパート・マンションを賃貸することで相続税評価額は3500万円まで圧縮されるということです。つまり、相続税評価額を65%もダウンさせることができるのです。あくまでもシミュレーションではありますが、大きな節税効果があることを理解することができます。

アパート・マンションが相続税対策として有効とされる理由は、建物を固定資産評価額で評価されることや借家権割合などの控除が利用できることにあるのです。

アパート・マンションを建築した場合の「借家権割合」について、借家権とは入居者が家主から部屋を賃貸することで生じる権利で、借地借家法により入居者を保護するために定められているものです。国税庁が借家権の付いた建物を相続評価するために定めたものが「借家権割合」で、全国一律30%となっています。

つまり、借家権は借主に割り当てられた権利なので、借主がいない単なる建物では適用されません。借家権割合は借り主が存在する建物=アパート・マンションだから控除されるものなのです。

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