サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

マンション経営による相続税対策の切り札はサブリース

公開日:2016.6.6

「アパート・マンションを建ててマンション経営すれば相続税対策になりますよ」と地主や家主など資産家の方ならば一度は耳にしたことのあるこの売り文句。このコーナーは、「サブリースでマンション経営の相続税対策を最大化する」をテーマに、「ただマンション経営するたけでは相続対策は十分でない」ことや相続税対策のポイントについて解説してきました。

今回は、実際に私たちが相談を受けたケースを基に、相続税対策のためだけにマンション経営を始めた場合の節税効果を検証していきます。

10年後には入居状況が悪化し賃貸割合が低下することも

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関東の某市郊外に住む地主のケースです。

概要

土地 面積:660m²、路線価:10万円/m²、借地権割合:70%
建物 賃貸マンション、RC造20戸、固定資産評価額:3,000万円

上記の更地を所有していましたが、更地では損であるし相続税対策になるからというハウスメーカーの誘いもありマンション経営を始めたそうです。提案時には相続税評価額で2000万円以上の節税効果が見込めると聞かされていました。

新築時には満室になりましたが、間もなく空室が出始め、やがて2割程度は空室となり、築10年を迎えるころには空室が5割に達するほどになったそうです。

新築時には、相続税評価額の圧縮が2000万円以上あった上記の物件は、築10年時点での圧縮効果がどれほどのものか計算してみます。

築10年後の相続税対策効果

土地
6600万円[路線価10万円✕660m²] × (1 – 借家権割合70% × 借地権割合30% × 賃貸割合50%)= 5907万円
建物
3000万円[固定資産評価額] × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合50%) = 2550万円
土地、建物の相続税評価額
8457万円
相続税節税効果
9600万円[土地のみ評価額6600万円+賃貸しない建物評価額3000万円] – 8475万円[賃貸マンションとしての土地、建物の評価額] = 1125万円

建築前には2000万円以上と聞いていた相続税節税効果は、空室が全体の半分を占めるようになった10年後には、半分近くまで減ってしまいました。

その理由は、入居状況が悪化したためによる賃貸割合の低下でした。

10年後も満室ならば節税効果は高い

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建築前に聞いていた相続税評価額を得るためには、築年数が10年たった時点でも新築時と同じ入居率でなくてはなりません。築年10年でも満室だった場合の圧縮効果を計算してみます。

満室経営で築10年後の相続税対策効果

土地
6000万円[路線価10万円×660m²] × (1 – 借家権割合70% × 借地権割合30% × 賃貸割合100%)= 5214万円
建物
3000万円[固定資産評価額] × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合100%) = 2100万円
土地、建物の相続税評価額
7314万円
相続税節税効果
9600万円[土地のみ評価額6600万円+賃貸しない建物評価額3000万円] – 7314万円[賃貸マンションとしての土地、建物の評価額] = 2286万円

建築前に聞いていた2000万円以上の相続税節税効果は、あながち外れではありませんでした。ただ、この話には「相続発生時に満室経営をしていれば」という言葉が抜けていたようです。

マンション経営によって相続税対策効果を最大限に引き出すには、「ただ建てるだけ」ではなく「満室」にしなければなりません。つまりマンション経営を成功させることが不可欠です。

しかし、全国の平均空室率が20%を超えていることを考えると、マンション経営を成功させることは容易なことではありません。家主が年齢を重ねるとともにアパート・マンションも築年数を重ねるため、相続が発生するタイミングには物件の人気が下がり空室が増えていることが多いのです。

そのときに満室経営ができているか、非常に難しい問題でありますが、それを可能にする方法があります。

それがサブリースです。

サブリースを契約した時点で空室にかかわらず賃貸割合が100%に

サブリースは、「自主管理」、「一般管理」と並ぶアパート・マンションの管理手法のひとつです。

一般的に、家主は入居者ではなくサブリース会社と賃貸借契約(マスターリース契約)を結び、サブリース会社は入居者と賃貸借契約(転貸借契約)を結びます。つまりアパート・マンションを一棟丸ごと借り上げ、サブリース会社は「賃借人」、「転貸人」、「管理運営人」の三役をこなすわけですが、家主にとっては全ての部屋をサブリース会社に貸すことになるため、サブリースを契約した時点で入居率が100%、満室経営ということになります。

サブリースでマンション経営をすることは、マンション経営のリスクヘッジを行いながら、相続税評価額の算出で重要な賃貸割合を100%にし相続税効果を最大限引き出すことが可能になるということです。

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