一般のアパート・マンションに適さない土地ならサ高住で相続税対策

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

一般のアパート・マンションに適さない土地ならサ高住で相続税対策

公開日:2016.6.22

サブリースで相続税対策を最大化する方法について解説する「サブリースと相続税対策」の前号は、高齢者向け賃貸での相続税対策について説明しました。

今回も、前号に続き高齢者向けの賃貸のサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)での相続税対策について話を進めていきます。

一般のアパート・マンションに適さない土地ならサ高住

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さて、高齢者向け賃貸がどのようなものか、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)を例に解説してみます。

立地については、最寄り駅から都市部へのアクセスは良いものの、駅からバスを利用するような、一般的なアパート・マンションの経営には適さない立地でも経営が成り立ちます。このような立地で一般的なアパート・マンションを建築した場合、新築時には相続税対策効果は高くなるものの、長い目で見ると空室が増えてマンション経営自体が失敗するケースが多くなります。

サ高住の入居者は、既にリタイアした人たちであるため、日々駅を利用して通勤することもなく、いわゆる駅近でなくても問題は無いわけです。

それ以外でサ高住に適している土地の条件は下記の通りとなります。

  • 敷地面積が300坪以上
  • 敷地や前面道路が舗装され勾配がない
  • 医療機関が2キロ圏内に揃っている
  • コンビニ等が2キロ圏内に揃っている
  • 墓地や火葬場などが近隣に無い

サ高住は、1階部分にテナントとして介護サービス会社が入居し、2階以上に高齢者が入居し、介護サービス会社が入居している高齢者に食事や生活支援サービスを提供します。同じ屋根の下にサービス提供会社と利用者が入居するわけですから、こんなに便利で効率的なことはありません。

また、サ高住は提供する会社によってはサブリースを取り入れているものもあり、相続税対策としては賃貸割合が100%になるため、節税効果を高めることもできます。

一般的なアパート・マンションにとって「立地」は入居者を募る上で重要な条件です。設備や間取りといった条件はリフォームで改善することができますが、立地だけは改善することはできません。

所有している土地が、いわゆる1.5から2等立地であるならば、減少していく若年層をターゲットにした一般的なアパート・マンションを建てるよりも、増加を続ける高齢者向けのサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)と住宅型有料老人ホームを建てたほうが将来性はあるといえます。社会的な役割として使命感が大きい土地有効活用であり、相続税対策としても有効な高齢者向け賃貸も選択肢に含めてもいいのではないでしょうか。

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