サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

マンション経営での建物に対する相続税評価額のポイント

公開日:2016.5.27

「サブリースでマンション経営の相続税対策を最大化する」をテーマに、節税効果の高いサブリースによるマンション経営の手法を解説する「サブリースと相続税対策」のコーナー。前号では、マンション経営で最大限に相続税対策効果を発揮させるためには、空室を減らし満室経営にすることが重要であることを説明しました。

今回、アパート・マンションの建物と土地に分けて入居率=賃貸割合の違いで相続税評価額の圧縮率に違いが出るか、シミュレーションを用いてポイントを解説します。

高い入居率が相続税評価額の高い圧縮率を生む

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これまでの号で、現金を建物に形を変える、建物がアパート・マンションならばさらに相続税評価額を圧縮できることに触れてきました。そして前号では、アパート・マンションをただ建築するだけでは節税効果は十分に発揮されず、効果を最大限に引き出すためには満室経営をして賃貸割合を高めることが鍵であると説明しました。

細かい条件を設定したシミュレーションで、賃貸割合の違いで相続税評価額にどれほどの開きが出るか見てみます。

条件

手持ち資金:5000万円、建築費:5000万円、建物の固定資産税:2500万円(建築費の50%)、借家権割合:30%(全国一律)、土地面積:500m²、路線価:10万円、借地権割合:60%

アパート・マンションの建物に対する相続税評価額をまとめると下の式として表すことができます。

アパート・マンションの建物の相続税評価額  固定資産評価額 × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合最大30%)

アパート・マンションが満室であった場合と半分の50%が空室であった場合で、どれほど相続税評価額に差が出るのでしょうか。

満室の場合

建物の固定資産税:2500万円 × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合100%)=1750万円

50%空室の場合

建物の固定資産税:2500万円 × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合50%)=2125万円

手持ち資金の5000万円は、50%空室のアパートでは2125万円までしか圧縮できませんでしたが、満室のアパートでは1750万円と資金の35%まで圧縮されています。もちろん、2125万円まで圧縮できたということは手元資金の5000万円の半分以下となる約43%になっているわけですが、満室時の1750万円は35%まで圧縮されており、比較するとどうしても見劣りしてしまいます。

つまり、マンション経営による相続税対策では、満室になるような物件を建てることが効果的なのです。

満室経営による高い相続税対策効果は、建物だけではなく土地にも影響してきます。次号では、土地に対する相続税評価額をシミュレーションします。

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