サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

節税効果も高まるリフォームによる中古物件の再生事例

公開日:2016.6.10

「サブリースと相続税対策」の前号では、空室を抱える中古物件の相続税対策として、節税効果を最大限引き出すリフォームとサブリースの組み合わせについて解説しました。

今回は、私たちのリフォームによる中古物件の再生事例を紹介します。

リフォームとサブリースを組み合わせた事例

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物件概要

所在地 福井県某市
1984年築(当時築30年)
軽量鉄骨造2階建て 総戸数6室
入居率 50%(6室中3室)
集金賃料 15万9000円

建物の老朽化が空室の原因であることは明らかであったため、空室を埋めてアパートを再生させるために、入居者のニーズを満たす以下のリフォームプランが必要だと考えました。

リフォームプラン

アプローチ確保
門扉設置
外壁、鉄部塗装
一部サイティング
浴槽、洗面台(輸入製品)、便器、キッチン交換
バリアフリー化
間取り変更(2DKから1LDK)

上記のリフォーム費用は、1700万円(外装500万円、内装1200万円)となり、家主に自己資金が無かったため10年ローン(金利2.9%元利均等方式)を組むと、月々の返済額は16万3369円となりました。

この件は、リフォーム後にサブリースする計画でしたので、ローンの返済はサブリースの収入で賄うことになっていました。

リフォームに合わせて、立地や近隣の競合物件との家賃相場と、リフォームにより物件の価値が高まったことを総合的に判断して、家主には全室で23万7600円を保証する賃料として全室で32万7000円を募集賃料として入居者を再募集することにしました。リフォームにより、見事に空室は埋まりアパートを再生することができました。

家主の毎月の収支は以下の通りとなります。

  • リフォームローン返済額 16万3369円
  • サブリース保証賃料 23万7600円

毎月、ローンを返済しても、手元に7万4321円残ることになります。当社のサブリースは、家賃収入が保証賃料を上回る場合には家主にも収益を還元する収益分配型のため、家主の収入はさらに高くなることが期待できます。

この事例は、古くなったアパートをリフォームでブラッシュアップし収益も改善しました。リフォーム工事費として新たにローンを組む必要はありますが、サブリースとの組み合わせだから費用対効果の不安もなくリフォームをして見事に物件を再生しました。

また、投資という観点で考えてみても、利回り16.7%[(サブリース保証賃料23万7600円✕12カ月)÷リフォーム費用1700万円]と魅力的であるといえます。

老朽化が原因で多くの空室に悩まされる家主は多くいると思います。空室を減らすため賃料を下げるにしても限界があります。リフォームは大掛かりではありますが、古くなったアパート・マンションに付加価値を加えることができ、それにより賃貸割合が上がるために相続税対策にもなります。

リフォームとサブリースの組み合わせは、効果の高い空室対策のひとつであり、同時に相続税対策にも効果的であるといえます。

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