老朽化したアパート・マンションもリフォームとサブリースで相続税対策に

安定したマンション経営のためにサブリースの正しい知識、
活用方法を分かりやすく解説します。

サブリース活用マニュアル
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category3 サブリースで相続対策

老朽化したアパート・マンションもリフォームとサブリースで相続税対策に

公開日:2016.6.8

「サブリースでマンション経営の相続税対策を最大化する」をテーマに、節税効果の高いサブリースによるマンション経営の手法を解説する「サブリースと相続税対策」のコーナーでは、これまで、下記のポイントについて解説してきました。

  • 相続税対策にはマンション経営が効果的
  • 節税効果を十分に発揮させるには賃貸割合を上げるため空室を減らす必要がある
  • サブリースは契約した時点で空室に関わらず賃貸割合が100%になるため効果を最大限引き出すことができる

しかし、アパート・マンションの全国的な平均空室率は高く、また、多くの新築物件が建築されています。これでは、相続税対策の効果も十分に発揮できないだけではなく、経営状況の悪化のため、最悪の場合には大切な資産であるアパート・マンションを手放すことになりかねません。

今回は、多くの家主を悩ませる老朽化アパート・マンションでも相続税対策効果を発揮させる方法について解説します。

リフォームの費用対効果の不安をサブリースが解決

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相続税対策に効果的なマンション経営でも、最大限の節税効果を得るには空室を減らし満室経営を目指す必要があります。

しかし、アパート・マンションの全国的な平均空室率は22.7%(※1)と高い状況が続いています。また、年間に36万2,191戸(※2)もの新築アパート・マンションが建築されているために、特に築年数が経過したアパート・マンションでは空室に悩まされることが多くなります。

※1 出典:公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会 都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数・空き戸・空き室率」2015年3月

※2 出典 国土交通省 2014年度 新設住宅着工戸数

アパート・マンションの空室の原因が建物の老朽化であるならば、リフォームによるブラッシュアップが空室対策になることはイメージしやすいと思います。

しかし、新築工事費のローンの残債があれば、融資の問題でリフォームすることは難しいでしょうし、リフォームにより確実に空室が埋まる保証はどこにもありません。これらの理由から老朽化したアパート・マンションのリフォームに踏み切れない家主は多くいると思います。

そのような家主の悩みを解決するのは、中古物件も対象となるサブリースとリフォーム工事を組み合わせることです。

サブリースだから事前にリフォーム後の利回りが確定する

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中古物件も対象としたリフォームが前提のサブリースであれば、サブリース会社はリフォーム後のアパート・マンションで工事後10年間の賃料を査定します。つまり、リフォーム後の賃料が保証されるということです。この仕組みのポイントは、事前に向こう10年間の保証される収入が分かるため、利回りが決まるというところです。つまり、リフォームをすることで得られる入居改善が事前に分かり、それが保証されるということなのです。

また、金融機関にとっても家主の将来的な収入が確定するわけですから、融資がしやすくなるというメリットもあります。

そして、サブリース契約により賃貸割合が100%になるため、相続税対策効果を最大限引き出すこともできます。

次号では、私たちが扱った物件の事例を基に、リフォームとサブリースの組み合わせでどのように再生することができたのか紹介します。

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