空室対策の成功事例

原状回復を疎かにさせ空室が埋まらなくなる負のスパイラル

空室対策の問題点を見つけ出しのサブリース(一括借上げ)による成功事例

物件概要

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所在地
非公開
築年数
21年
構造
RC
間取り
3LDK
入居状況
10戸/15戸 (入居率66%)
(相談時の入居率)

改善のポイント

オーナー様の悩み

経年とともに空室が増えてきたため、原状回復工事もままならない状態になってしまった。

Point1

収益分配型サブリースで賃料収入の安定

ミニマムの保証賃料でもローンの返済額を上回り、さらに入居状況に応じて家賃収入が増える収益分配型サブリースで新築当時の順調な経営に復調しました。

Point2

経営代行と提携管理会社による入居促進対策

入居者のニーズに応じた幅広い告知活動で内覧からの制約を増やし。また煩雑な賃貸管理業から解放されました。

築10年で空室が埋まらなくなる

1994年、マンションを建築して一般管理でマンション経営をスタートしました。RC造でファミリー向けとなる3LDKのマンションは、入居状況も順調で空室が発生しても直ぐに埋めることができたそうです。しかし、マンションの築年数が10年ほどに差し掛かった頃から、空室が目立つようになり、空室が埋まらなくなるようになったそうです。空室を埋めるよう、一般管理を委託していた賃貸管理会社に依頼をしますが、状況が改善されることはなく、賃貸管理会社に対し不満を持つようになりました。

そのため、一般管理の契約を解除し、家主自身による自主管理に変更したそうです。家主から複数の不動産会社に仲介を依頼し、空室が埋まることを待ちました。しかし、新たな入居者契約を決めることができず、空室が埋まることはありませんでした。

それどころか、空室は徐々に増えていき、それに伴い賃料収入は減っていったそうです。金融機関への返済も不安になりはじめ、とうとう、空いた部屋の原状回復工事もままならないようになります。そのため、入居希望者から入居の意思をもらってから原状回復工事を行うことにしたそうです。

このマンションの立地は、ファミリー層に人気が高いエリアであり、近隣に商業施設も多く交通の便も良いなど利便性に恵まれています。建物や居室は、新しくはないものの入居者から敬遠されるような問題はありませんでした。

原状回復工事がされないことが、空室を埋められない原因であることがはっきりしました。また、自主管理のため、不動産会社による仲介の優先順位が下がることも家主にとってマイナスに働いていました。

プロの仲介と原状回復工事で家主の不安と負担が解消

オーナーには、マンションの空室対策として多額の費用をかけたリフォームをすること無く、内覧者や次の入居希望者に気持ち良く入居いただける原状回復工事とクリーニングを施工いただく条件でサブリースによる経営代行する内容で提案することになりました。

もともとは集客のポテンシャルを持った立地と物件力です。空室の内覧環境が整ったうえで、仲介業務を担当する当社提携管理会社による幅広い告知活動を行い、内覧からの成約を増やすという入居促進対策でした。収益分配型のサブリースは、ミニマムの保証賃料でもローンの返済額を上回り、さらに入居状況に応じて家賃収入が増えることを高く評価してもらい、サブリースを受託することになりました。

家主は、新築当時の順調な経営に復調したことと、煩雑な賃貸管理業から開放されたことを喜んでいました。

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