失敗したリフォームが生まれ変わる

サブリース(一括借上げ)を活用したリフォームの成功事例

物件概要

リフォームでも空室が埋まらないという失敗例
リフォームでも空室が埋まらないという失敗例
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所在地
愛知県
築年
1996年
構造
鉄骨造
間取り
2LDK
総戸数
15室
入居状況
10室/15室(入居率66.6%)
(相談時の入居率)

改善ポイント

オーナー様の悩み

空室対策としてテスト的にリフォームを試みるが空室が埋まることなく失敗する

Point1

安価で充実したリフォームによる差別化

エリアを熟知する賃貸管理会社からのアドバイスと地元のリフォーム会社による安価で充実したリフォームにより競合物件との差別化を図りました。

Point2

サブリースによるマンション経営の安定化

サブリースにより家賃収入が安定的になり、プロパティマネージャーによる経営代行で入居状況が改善されマンション経営の安定化が図られる。

過去にリフォームの失敗

1996年にマンションを建築して、マンション経営を始めました。新築当時から、地元では大手となる不動産会社に一般管理で管理業務を委託し、入居状況は安定していました。

当初は順調だった入居状況も、築10年を過ぎた頃から空室が目立ち始め、築15年を迎えようとして頃から、常に空室を抱えるようになります。
管理業務を委託していた不動産会社にも相談し、空室を埋めようと試行錯誤するものの、空室が埋まることはありませんでした。

そして、不動産会社よりリフォームの提案を受けます。リフォーム工事費は1室200万円掛かり、とりあえず1室だけでもテスト的にリフォームをするというものです。
200万円のリフォーム工事費は、決して安価ではありません。ただ、これまで施してきた空室対策も効果はなく、何とか空室が常態化した現状から抜け出したいとの思いから、不動産会社から提案されたリフォームをすることにしたそうです。

リフォーム工事が完了し、再び入居者の募集が開始されました。家主には「200万円も掛けたのだから空室は埋まるだろう」との思いがあったそうですが、待てど暮らせど空室が埋まる気配はありませんでした。そうしているうちに、賃貸アパート、マンションの商戦シーズン(春の引っ越しシーズン)が終わり、今回のリフォームが失敗に終わったことに気づいたそうです。

再リフォームの検討

家主との面談で、とにかく空室を埋めて安定的にマンション経営をしたいとの要望をもらいました。このマンションは、立地は良く、建物の外観にも問題ないことから、室内や設備の古さが入居者希望者に敬遠される原因であることが分かりました。

しかし、一度リフォームによる空室対策で失敗している家主は、リフォームに対し懐疑的でした。そのため、当社が手がけたリフォームとサブリースを組み合わせたマンションを見学してもらうことになりました。家主自身、成功事例となるマンションを目にして、それら物件の入居状況や保証内容を知ることで、不信感をもっていたリフォーム工事に対し、前向きに検討してもらえるようになりました。

そして、リフォームによるマンションの再生とサブリースを組み合わせる内容で提案することになりました。



リフォームによる差別化


リフォームのポイントは、ターゲットとなるファミリー層を意識したもので、セキュリティを上げるためのモニター付きインターホン設置と、浴室・キッチン・トイレなど水回りを充実となります。

また、当該エリアの賃貸動向を熟知する当社提携の賃貸管理会社より、競合物件との差別化を図るため内装の表装をデザインタイプにするようアドバイスがあり、リフォーム内容に盛り込みました。マンションが所在するエリアは、ファミリー層に向けたアパート・マンションが多く、差別化を図らないと多くの物件の中に埋もれてしまうとのことでした。

このリフォームの工事費は1,500万円となります。

リフォームに併せてサブリースを導入することで、提案段階でも保証期間中の賃料収入が確定するため、リフォーム工事費の投資に対しどの程度の家賃収入の改善があるか把握することができます。併せて、マンション経営に精通したプロパティマネジャーによるアパート・マンション経営代行による入居状況の改善や、地域特性を熟知した地元の当社提携賃貸管理会社がアフターフォローするといった安心感を持ってもらうことができます。

リフォームとサブリースによる経営の安定化

家主に提案したところ、まず、リフォーム工事の内容に驚かれました。外構工事を除くと、1室当たりの工事費は以前のリフォームとほぼ同額になりますが、以前と比較しリフォーム内容が充実していたためです。

また、サブリースによるマンション経営に安定化と、当社提携賃貸管理会社による地域特性を踏まえた空室対策の提案に高い評価をもらい、リフォームとサブリースを受託することになりました。

リフォーム工事の完了を、借り換え時期となる2月上旬に設定したこともあり、入居募集後、全ての空室を埋めることができました。

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相続対策空室対策不動産売却

空室が目立つようになり、管理会社変更を検討。サブリース(一括借上げ)にて収入の安定化を図りつつ、約6か月で満室経営へ。その後、オーナーが資産形成見直しの要望から短期売却にて借入の縮小を実現。

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