サブリースとは

賃貸経営基礎知識

サブリース。マンション経営をしているオーナーや不動産会社、賃貸アパート・マンションの工事を取り扱う建築会社なら一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。そんな皆さんはサブリースについてどのような印象をお持ちでしょうか?

マンション経営を安定的にする仕組みのはずが、マスメディアやインターネットではあまりいい話は聞かないかもしれません。しかし、サブリースは皆さんのイメージ通りなのでしょうか?

自主管理

アパート・マンションの家主が入居者と賃貸借契約を結び、家主自身で管理する手法です。入居者募集業務(仲介=媒介)のみを不動産会社に委託することが一般的で、この場合、宅地建物取引業法に基づいて成約家賃の1カ月分相当額を上限として報酬を支払います。また、「募集経費(広告掲載料)は家主負担」とする条件を媒介契約に規定されるケースもあります。管理業務も家主が行うため、日常的なクレーム対応や建物の設備保守・管理、原状回復工事なども全て家主自身で手配する必要があります。また、家賃を滞納する入居者がいる場合、督促業務も行います。昔は家主が直接督促することはよくありました。

一般管理(管理業務委託)

家主と入居者が賃貸借契約を結ぶまでは自主管理と同じですが、アパート・マンションの管理業務は賃貸管理会社に委託し、家賃の集金から建物管理まで全て代行してもらいます。建物の所在する場所を営業エリアとしている地元の不動産会社が管理会社としてそれらの業務を請け負うケースが一般的です。家主は賃貸管理会社が集金したその月家賃等の売上の5%程度の額を管理業務報酬(管理手数料)として支払います。

サブリース(一括借り上げ)

サブリースを直訳すると「又貸し」や「転貸」になりますが、マンション経営におけるサブリースとは、

  1. 家主(賃貸人)とサブリース会社(賃借人)との間で締結される賃貸借契約(マスターリース契約)
  2. マスターリース契約により一括で借り上げた建物の各住戸をサブリース会社(転貸人)が入居者(転借人)に個別に賃貸する(又貸し=サブリース)

…という運用形態を指しています。

サブリースでは、およそ、その建物が入居者に貸し出す家賃の総額(建物の満室時の想定売上)の85%~90%の額を保証賃料と定めてマスターリース契約が締結されます。
たとえば、サブリース会社は、マスターリース契約で85%の額で借り上げた住戸を100%稼働させれば15%の利益(又貸しによる利ざや)を生むことができます。言い換えれば、家主は15%の管理手数料で万が一、空室が発生してもそれを保証されて安定的にマンション経営ができる、と捉えることもできます。

また、入居者との関係も、契約当事者は家主ではなくサブリース会社であるので、賃貸借現場で都度、経営判断をする必要がなく、マンション経営の煩雑さから解放されるのです。

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