リフォームに含まれる工事の内容

「リフォーム」に含まれる工事の境界線は?

資産と経費の境界線

一口にリフォーム工事といっても、ダイニングとキッチンの間仕切りを撤去してLDKに作り替えてしまうものや、雨漏りがする屋根を修理するものまで、いろいろな工事をイメージすることができます。しかも、工事を発注する際には、ついでとばかりにいくつかまとめて作業をしてもらうことが多くなるのではないでしょうか。

こうしたリフォーム工事は、所得税の計算上一括で「経費」として計上されるものと、「資産」として計上されるものの2つに区分されています。

経費とはその年において一括で処理されるもの。雨漏りの修理といった原状回復工事が当てはまります。

資産は長期間にわたり減価償却によって処理されるもの。部屋の間取り変更など資産価値を上げるような工事が当てはまります。

「増改築等建築費」に含めるか判断するポイント

経費、資産の2つの区分に当てはめる

リフォームしたアパート・マンションの相続税評価額の計算では、経費、資産の2つの区分に当てはめることでどのような工事内容を「増改築等建築費」に含めるか判断することが容易になります。

税務上、一括で「経費」として計上されるものは「修繕費」、「資産」として計上されるものは「資本的支出」と呼ばれます。これらを判断するポイントは、「建物の原状回復工事=修繕費」か「建物の価値を上げる工事=資本的支出」なのかという点です。

建物を新築したときの価値は時間とともに下がっていきます。リフォームをして建物を維持・管理するための工事であれば「修繕費」であり、アパート・マンションの価値を押し上げるような工事であれば「資本的支出」とみなされます。

資本的支出と修繕費の違い

資本的支出と修繕費の判断基準

外壁の塗装の塗り替えや防水工事などは「修繕費」となります。経年で劣化した外壁や雨漏りを直すことは原状回復をしたにすぎず、資産価値を押し上げたことにはならないためです。

しかし、外壁を吹き付けからタイルに変更する場合や間取りの変更などは、それらにより新たな資産価値を生み出したものとして「資本的支出」となるわけです。

特に高額な工事の場合は、その判断に迷うことも多いと思います。しかし、資本的支出になるのか修繕費になるのかの判断は金額の大きさではなく、新たな資産を生み出すのか原状回復なのかで分かれることを覚えておいてください

リフォーム費用から修繕費に充てる経費を除くことができれば、必要経費とすることができるだけではなく、相続税評価額を圧縮することも可能です。また、満室という安定した状況でマンション経営をすることも期待できます。