サブリースの賃貸改定問題

サブリース(一括借上)活用術

サブリース会社は、ハウスメーカー系と不動産会社系の2種類に分けられ、契約内容も多岐にわたることは前号で解説しました。
今回は、サブリースがメディアで問題視されている件について話を進めていきます。一番の理由は、家主に支払う賃料の改定についてです。

家主を苦しめる賃料改定

築年数が経過した物件は新築と同じ賃料を得ることが難しい

日本の賃貸アパート・マンションの賃料は、新築時の賃料が最も高く築年の経過に伴い賃料が下落していくことが一般的です。まれに、大都市の中心部に位置するマンションでは当てはまらないこともありますが、それもごく一部となります。実際に、入居者の立場でアパート・マンションを探してみることでこの状況は把握することができるでしょう。

その理由は、新築に近いアパート・マンションは内外装の経年劣化が少なく、人気の設備が導入されていて間取りも合っているから見合った賃料を取れますが、築年数が経過すれば新築との比較で見劣りし、アパート・マンションの人気に差が出てしまうからです。

つまり、ある程度築年数が経過した物件は新築と同じ賃料を得ることが現実的に難しいのです。よってサブリースにおいても、新築時と15~20年経過した時点とでは同じ賃料を保証するのは厳しくなります。

賃料改定でローンの支払いに苦しむ家主

新築から早いタイミングで賃料を下げられ苦しむ家主もいる

家主の多くは、アパート・マンションを建築するために賃料収入計画を基に多額のローンを組みマンション経営に参入しています。新築から4、5年程度で賃料を下げられてもローンの支払いができなくなるでしょうし、そのような状況では何のためにマンション経営を始めたのか分からなくなります。せっかく、マンション経営を始めたのに新築から早いタイミングで賃料を下げられローンの支払いに苦しまれる家主がいることも事実です。

問題となっているサブリース契約の提供会社を見極める

情報を集め、マンション経営を安定させる会社やサブリースに出合う

このようなサブリースに関する情報は、具体的なものと抽象的なものがあります。世の中の全てのサブリースが問題となっているような契約ではありませんし、そういった情報を目にしたときには、そのサブリース会社の本当の種別を知りサブリースを提供する目的は何かを考えることで、良いサービスかどうかを判断することができます。

もちろん、サブリースを検討する際には、家賃収支計画が現実的なものかどうかサブリースの契約内容をしっかり吟味することが必要です。

また、サブリース会社によっては、契約開始から10年間は賃料を改定しないサービスもありますので、しっかり情報を集めることで、マンション経営を安定させる会社やサブリースに出合うことができます。

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