家賃保証 選定のポイント

サブリース(一括借上)活用術

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賃料改定が問題視されていることを考えると、サブリースを活用するための提供会社選びは慎重に進めなくてはなりません。前号で触れた「トラブルになるようなサブリース契約」を提供する会社でないか判断することも重要ですが、家賃保証を提供する会社の経済力も重要な判断材料のひとつになります。

サブリース会社の経済力が重要な判断材料

経済力の無いサブリース会社との契約はリスクが大きい

サブリースは家主に対し家賃保証をしますが、サブリース会社が預かったアパート・マンションが家賃保証する賃料より入居者からの賃料収入が下回ることがあります。いわゆる「逆ざや」といわれる赤字のことで、通常、逆ざやはサブリース会社が補填することになります。経済力がないサブリース会社は、逆ざやの発生で早いタイミングで家主に支払う賃料を下げるよう賃料改定する可能性が高く、場合によってはサブリース会社が倒産するケースもあります。経済力の無いサブリース会社との契約は、そういったリスクが大きいため避けなくてはなりません。

「プロパティマネジメント」という考え方

プロパティマネジメントの根幹は入居率を高めること

プロパティマネジメントは幾つもの施策を組み合わせて資産の最大化を図りますが、その根幹は空室を減らし入居率を高めることです。日本全体の空室率が高まる今、競合アパート・マンションに競り勝ち入居率を高める能力が求められます。アパート・マンションの入居率を上げることができれば、「逆ざや」の問題も解消されます。マンション経営を安定させるためには、プロパティマネジメント力が高いサブリース会社をパートナーとして選ぶことが重要です。

また、プロパティマネジメント力を図る指標にその会社が管理するアパート・マンションの入居率があります。

「新築に近いアパート・マンションは内外層の経年劣化は少なく、人気の設備が導入されていて間取りも時流に合っているから見合った賃料を取れるけれども、築年数が経過すれば新築に近いものと比べれば見劣りし、人気に差が出てしまう」とお話しました。新築を中心に提供するハウスメーカー系不動産会社は、高い入居率を誇りますが、裏を返せばこれは当たり前のことです。逆に新築を提供しているのに入居率が低い会社は、新築計画自体に大きな問題があるということになります

新築、中古など扱う物件で入居率の意味合いは違う

中古物件のサブリースを行う会社もある

不動産会社系のサブリース会社は、いわゆる中古物件のサブリースを行う会社もあります。このような会社は、何らかの問題で入居率が低い物件を経営代行して高い収益を上げるアパート・マンションに再生させます。管理物件の入居率が90%のサブリース会社の場合、新築中心か中古中心かでその入居率の意味合いが変わってきます。

これらのポイントを押さえて、最良のパートナーとなるサブリース会社と出合うことが、家賃保証を活用するマンション経営の成功の秘訣となります。

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