サービス付き高齢者向け住宅「ふるさぽ」とは?

「ふるさぽ」とは「ハートフル・サポート」の思いを具現化するための造語で、オーナーや建設、運営の各パートナー企業をフルサポートし、入居者にハートフルな「ふるさと」を提供するサービスです。
サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の建築から運営までを当社がトータルコーディネートし、サブリースによってオーナーの安定収入を実現します。

建築~運営までトータルコーディネート

運営会社だけの意見、介護会社だけの意見にはせずJPMCを含めた3社でプランニング。汎用性のあるプランを作成します。またオーナーの融資もサポートします。
1社の利益追求ではなく、建設会社、運営会社、JPMCが相互に協力できるアライアンスです。

オーナーの賃料収入をしっかり保証

損害保険のバックアップが付いた収益分配型サブリースである「スーパーサブリース」によって安定収入を実現。保証賃料を上回る収益もオーナーに分配還元します。

  1. 1) パートナー企業へ高齢者住宅の企画から運営まで必要なノウハウを日本管理センターがフルサポート。
  2. 2) 収益分配率はコース毎に異なります。実際の収益分配計算は年間(12カ月)で行います。

JPMCの保証(借上げ)でリスク軽減

高齢者住宅における最大のリスクである借上げをJPMCが行うことにより、運営会社のリスクを軽減、安定経営を行うことができます。そのため運営会社は介護に専念できるためクオリティの高いサービスを提供することができます。

運営会社はお任せください

特別な介護サービス運営の知識は不要です。介護会社専門のJPMCパートナー、「ふるさぽパートナー」からアテンドします。
全国のふるさぽパートナーからご希望のエリアの会社がその地域の特性に合わせた運営・介護サービスを行います。
入居募集など運営に関するサポートを弊社で行います。

サービス付き高齢者向け住宅建設のメリット

超高齢化社会の
到来

国の統計では65歳以上の高齢者は約4人に1人以上となっており、日本は超高齢社会を迎えています。この高齢者の増加はしばらく続き2042年に増加のピークを迎えます。そして2055年には約2.5人に1人が高齢者という社会が予想されます。

出典:平成28年版高齢社会白書(全体版)

現在の賃貸住宅では、高齢者の入居を敬遠するケースが多く、介護が必要な方となるとなおさら入居は難しくなっています。

介護を必要とする
高齢者の受け皿が不足

晩婚化や核家族化により、老老介護が問題となっています。また今後は単身の高齢者世帯が介護を必要とした際の住まいが問題となります。
しかし総量規制により介護付き有料老人ホームは自由に建てることができず、施設が不足している状態となっています。

介護を必要としているが住宅の供給が足りていない層のための施設がサービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホームです。

在宅介護を
国が推進

国の方針として家で生活をしていく在宅介護を推進していますが、在宅での介護は家族の負担も大きく介護を受ける高齢者は自分自身の住み慣れた我が家であるにもかかわらず、暮らしにくいと感じてしまうこともあります。

サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホームは在宅介護の取り扱いとなるため、国の方針にもあっています。

高齢者住宅経営の問題点

  • アパート・マンション経営と違い、介護サービス運営の事業者や専門知識が必要になります。
  • 介護サービス運営事業者の与信に対する不安。
  • 建設会社もしくは介護サービス運営事業者による独自色の強い建物ができた場合、他社への転用が利きにくいため売却や事業者変更が困難になる可能性があります。

サービス付き高齢者向け住宅のモデルプラン

モデルプラン(岩手県)

人口約30万人都市ではあるが幹線道路や駅付近の旧市街地からは遠く、一般賃貸住宅では競争力低下エリア

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モデルプラン図面
モデルプラン図面

構造:木造・地上2F建/施設種別:サービス付き高齢者向け住宅/総面積:1353.93m2/部屋数:1人部屋30室/主な居住面積:18.83m2/共用部:食堂・リビング・キッチン・風呂・エレベーター・洗濯室/併設サービス:デイサービス


モデルプラン(新潟県)

二つの市が合併した中間地点エリアで、ターミナル駅からは距離があり、一般賃貸住宅では800坪を使いきれない

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モデルプラン図面
モデルプラン図面

構造:鉄筋コンクリート壁構造2階建 /施設種別:サービス付き高齢者向け住宅/部屋数:1人部屋50室/主な居住面積:18m2/共用部: 食堂・リビング・風呂・エレベーター・キッチン・洗濯室・駐車場

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の建設までの流れ

1.マーケティング

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地理情報システムを活用し、高齢者住宅の需要分布を視覚的に把握します。当該エリアの供給サイドの情報提供も行い、介護ビジネスの可能性を分析します。需給バランスやマーケットの将来性などから月額費用(賃料、共益費、食費、生活支援費など)を決定します。

2.プランニング

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マーケットの需給バランスや、高齢者住宅事業の豊富な実績検証を基に、運営効率の高いプランを作成します。
なお、自治体独自の解釈や基準が規定されている場合もあり、事前に自治体と協議することが必要です。

3.金融機関融資決定

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スーパーサブリースの仕組みを活用した事業収支シュミレーションを作成します。金融機関へ事業計画を提示し、一括借上の仕組みや運営会社の運営方針等を説明し事業評価を高めることで、オーナーへの融資実行をサポートします。また、金融機関のご紹介もします。

4.登録手続き

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自治体の高齢者居住安定化計画に沿った事業として、サービス付き高齢者向け住宅の登録手続きを行います。登録手続きには建築確認済証が、更に補助金交付申請にはサービス付き高齢者向け住宅の登録通知書の添付が必要です。各種手続きのサポートもいたします。

5.建設・工事

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補助金の交付決定通知受理後に着手(請負契約、着工)となります。
設計から交付決定通知受理まで6か月程度は必要です。余裕をもった工程管理が開設のポイントです。

6.竣工・オープン

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着工前後には近隣の医療機関や介護事業者への入居募集営業を開始します。また、竣工からオープンの間に見学会を開催し入居者を募ります。
医療機関との連携や入居募集のアドバイスを始め、「ふるさぽ」は企画から運営までをトータルサポートいたします。

ご相談からご契約までの流れ

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よくあるご質問

Q.

どのような土地がサービス付き高齢者向け住宅に向いていますか?

A.

住宅となりますので、利便施設(コンビニやスーパー等)、医療機関等が2キロ圏内程度に揃っているのが望ましい立地です。旧市街地等、一般の賃貸住宅では家賃があまり取れそうもない、人気が無いといったエリアなどでも十分に運営は可能だと考えられます。
1フロアの戸数が少なく階層を伸ばすことは、ご入居者様に対するサービスの効率が悪い為、弊社では建築面積が最低限350㎡程度取れる事が必要と考えます。

Q.

介護サービスを提供する会社に縁がなく、経営知識もないので、オーナーになるのは難しいのでは?

A.

お任せください。全国にある当社のふるさぽパートナーが管理運営を行います。特別な介護の知識は不要です。

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