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当社事業の特長

当社は、「オーナー資産の最大化」をテーマとして、不動産オーナーから不動産物件(賃貸マンション・アパート)を一括して借上げ、一般入居者に転貸するサブリースを主な事業としており、主力商品として保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」(以下「SSL」という。)を提供しています。

SSLの内容と特徴

SSLは、従来の保証賃料固定型サブリースではなく、当社が独自に開発した収益分配型のサブリース商品であります。このSSLにおいては、まず、当社が独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額(以下「基準賃料」という。)に保証率を乗じた最低保証賃料(以下「保証賃料」という。)が決定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額(以下「集金賃料」という。)が「保証賃料」を上回った場合、「保証賃料」を上回った金額に分配比率を乗じた分配金(以下「分配賃料」という。)が決定します。

SSLの仕組みにおける各役割

【パートナーの種別、略称とその役割】

(1)提携賃貸管理会社 J’sパートナー(略称:JP)
当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などを担当します。
(2)提携建築会社 コンストラクションパートナー(略称:CP)
不動産オーナーから、当社の一括借上げ事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。
(3)提携リフォーム会社 リフォームパートナー(略称:RP)
不動産オーナーから、当社の一括借上げ事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。
(4)提携高齢者住宅建築会社 シルバーパートナー(略称:SLP )
不動産オーナーから「適合高齢者住宅一括借上システム(ふるさぽシステム)」を利用して建築を受注し、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。

SSLは、一括借上を行う当社も含め、建築工事やリフォームを行う企業及び賃貸管理業務を行う企業がそれぞれ機能的に分離していることにより、相互牽制の働く仕組みとなっております。当社は、建築工事やリフォームを行う部門を自社内に有しておらず、CP、SLP及びRPが不動産オーナーと直接、工事請負契約を締結し、SSL適用物件の建築工事やリフォームを行っております。また、当社はSSL適用物件に係る仲介業務及び賃貸管理業務をJPに委託しております。建築会社、リフォーム会社及び賃貸管理会社が、それぞれ建築工事やリフォーム、または賃貸管理を行う物件に対してSSLによる一括借上を利用しようとする場合には、当社とパートナー契約を締結し、提携する必要があります。当社は、建築会社、リフォーム会社及び賃貸管理会社と提携するにあたって、パートナー契約に基づき、SSLを利用する権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

(SSLによるサブリース事業のビジネスモデル概略図)

当社の役割

当社の役割当社は、SSLにおいて、不動産オーナーと賃貸借契約を締結し、長期の一括借上を行っており、入居者との間で転貸借契約を締結し、不動産オーナーより一括借上した物件を入居者に転貸しております。また、パートナー獲得活動を全国規模で行うことによりSSLの基盤を作り、パートナーが獲得した物件の査定、審査業務を行っております。

当社の収益構造

(1)不動産収入

不動産収入は、物件の入居者からの「集金賃料」、CP及びSLPからSSLを営業ツールとして物件建築を受託した対価として「初期手数料」、不動産オーナーから徴収する事務手数料等から構成されています。 不動産収入に対応する原価は、不動産オーナーに支払う「保証賃料」と「分配賃料」、JPへ支払う管理委任報酬、及び損害保険会社へ支払う保険料等です。JPに支払う管理委任報酬に関して、免責期間中におきましては、「集金賃料」より建物維持管理業務費用を差し引いた額の50%をインセンティブとして支払っております。免責期間終了後につきましては、物件の収益率(「基準賃料」に対しての「集金賃料」の割合)に応じて変動する管理料率に基づき、管理委任報酬を支払っております。
なお当社は、平成20年12月期より、不動産物件を購入・保有・売却することにより、賃貸収入または販売収入を得る事業(プリンシパル・インベストメント事業)を開始しており、この賃貸収入や販売収入も不動産収入に含まれます。この事業は、当社がこれまでのプロパティマネジメント部門において培ってきましたノウハウや経験を駆使し、収益物件の入居率を高めることによりその資産価値を増加させ、より多くの賃貸収入や販売収入を得ることを目的としております。

(2)加盟店からの収入

パートナー加入契約締結時にパートナーより加入金を徴収いたします。また毎月パートナー契約に基づき月会費を徴収いたします。当該加入金収入及び月会費に対応する会計上の原価は発生しません。

(3)その他の収入

主にブロードバンド(JPMCヒカリ)の初期費用並びに月額費用及び建築部材(フローリングそっくりさん)の販売収入です。

営業体制

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